Contrat de bail : comment calculer le prix du loyer ?

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comment calculer le prix du loyer

Le propriétaire bailleur établit lui-même le loyer de son bien selon plusieurs critères afin d’optimiser son rendement locatif ; cette liberté reste néanmoins très encadrée. Critères d’évaluation du loyer, prix moyen du mètre carré en France, encadrement des loyers, voici les éléments dont il faut tenir compte pour fixer le prix du loyer.

8 critères à prendre en compte pour calculer le montant du loyer

Afin de fixer le montant du loyer, il convient tout d’abord de prendre en compte 8 critères.

  1. La superficie et le type : en toute logique, le loyer d’un logement est calculé proportionnellement à sa surface ainsi qu’à son nombre de pièces. Le propriétaire peut alors s’appuyer sur les moyennes des biens comparables au sien dans le voisinage.
  2. La situation : selon sa situation, un logement peut perdre ou prendre de la valeur. Un bien proche du centre-ville ou des axes routiers importants, bénéficiant d’une vue agréable, ou situé dans un endroit renommé gagne de la valeur. De même, un bien à proximité des écoles et des commerces se loue à un loyer plus élevé.
  3. L’étage : plus l’étage est élevé, plus le bien est lumineux, plus le loyer augmente. Néanmoins, l’absence d’ascenseur risque d’être un inconvénient pour les personnes âgées et les familles : courses à monter à pied, poussettes à porter… L’existence d’un ascenseur est un critère déterminant dans l’évaluation du prix du loyer.
  4. Le standing : la qualité du logement et du bâtiment dans lequel il se situe sont décisives : l’état de la façade et de l'intérieur, mais aussi les équipements proposés et les matériaux utilisés sont des critères importants. D'autre part, un logement avec gardiennage, bénéficiant d’un aménagement fonctionnel (cuisine parfaitement équipée, salle de bain rénovée,…) ou tout simplement doté d'un cachet particulier peut être loué à un tarif rehaussé. Enfin, selon s'il y a des travaux à effectuer ou non, le loyer peut être plus ou moins élevé.
  5. Présence d’un espace extérieur privatif : le loyer est forcément plus élevé s’il existe un balcon, une terrasse ou un jardin : ces espaces extérieurs sont particulièrement recherchés et appréciés en milieu urbain.
  6. Le parking : véritable atout pour un logement, le parking fait automatiquement augmenter le montant du loyer. Il peut coûter plus de 150€ par mois en ville ; cet avantage se reporte donc sur le prix du loyer.
  7. Meublé ou non : si le logement est loué meublé, le loyer est plus important. En effet, les locations meublées sont plus souvent vacantes car louées pour des périodes plus courtes ; d’autre part, les impôts du propriétaire bailleur sont plus élevés pour les meublés que pour les logements vides.
  8. Le niveau de performance énergétique : si le logement est bien isolé, il générera moins de frais d’énergie (chauffage notamment) ; ce critère est particulièrement important pour les locataires et influe nettement sur le prix du loyer.

Quel est le prix moyen du mètre carré pour une location ?

Le prix au mètre carré varie selon les 8 critères précédemment énumérés. Les moyennes nationales sont donc à affiner selon les types de biens. Par ailleurs, les loyers varient d'une région à l'autre.

Les moyennes françaises

En France, le loyer moyen (toutes surfaces et régions confondues) se situe à 11,5 € / m2. Pour un appartement, la moyenne est à 14 € / m2 et pour une maison à 9 € / m2. (chiffres SeLoger.com). Il peut être intéressant de connaître ces moyennes afin de calculer le montant du loyer de son bien.

Prix loyer Paris

Le prix du loyer à Paris peut rapidement devenir prohibitif.

Les moyennes françaises des loyers varient selon les types de logements (chiffres SeLoger.com) ; elles sont nettement plus élevées pour les petites surfaces.

  • Studio : 17€ / m2
  • 2 pièces : 12€ / m2
  • 3 pièces : 11€ / m2
  • 4 pièces : 10 € / m2
  • 5 pièces et plus : 9,5 € / m2

Les loyers les plus élevés sont recensés en Ile-de-France, en région PACA et en Corse. Les régions où les loyers sont les plus abordables pour les studios sont la Bretagne (loyers les plus bas), le Limousin et l’Auvergne. Cette répartition est globalement la même pour tous les types de logements. 

Prix du mètre carré à la location* dans les principales villes de France - Juin 2017
Ville Prix du m2 en location
Paris 26 € / m2
Nice 14,8 € / m2
Lille 12,7 € / m2
Montpellier 12,3 € / m2
Bordeaux 12,1 € / m2
Lyon 11,9 € / m2
Marseille 11,7 € / m2
Villeurbanne 11,4 € / m2
Toulouse 11,3 € / m2
Nantes 11 € / m2
Strasbourg 11 € / m2
Grenoble 10,8 € / m2
Toulon 10,7 € / m2
Rennes 10,6 € / m2

Source : meilleursagents.com
* : Prix moyen pour tout type de bien, meublé ou non meublé.

Trouver le bon loyer : un choix pour optimiser la location

Si le montant du loyer peut être choisi librement dans la plupart des cas, il doit cependant être déterminé en fonction du marché, c'est-à-dire en fonction de l’offre et de la demande. La rentabilisation du bien dépend en partie de l'équilibre entre le loyer choisi et les prix du marché.

Il est ainsi préférable de ne pas opter pour un loyer trop élevé par rapport au reste du marché : cela pourrait entraîner des défauts de paiement, une rotation importante des locataires, donc des frais supplémentaires et des périodes de vacances locatives fréquentes. Dans le but d’obtenir des revenus réguliers et sûrs, il est plus judicieux de proposer un loyer ni trop élevé, ni trop bas, réaliste par rapport au marché.

Il convient également de prendre en compte les charges locatives qui peuvent être transférées au locataire (fixées par le décret du 26 août 1987 de façon strictement limitative) : consommation d’eau, gardiennage, ascenseur, entretien des parties communes, taxe d’enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage,… Autant de frais que le propriétaire bailleur peut refacturer au locataire.

Trouver le « bon » loyer, c’est donc proposer un loyer qui permette un rentabilité maximale du bien, tout en évitant la spéculation et en intégrant les contraintes légales d’encadrement.

Il est utile de consulter les annonces pour les locations comparables dans la région ; des observatoires des loyers sont également disponibles dans chaque département pour mieux connaître les niveaux de loyers. Un agent immobilier peut apporter un éclairage intéressant sur le montant du loyer à pratiquer, puisqu'il connaît parfaitement le marché, les inconvénients et les avantages de chaque bien.

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Comment fonctionne la clause de révision du loyer ?

Dans le contrat de bail, il est possible d’intégrer une clause de révision du loyer.

Que prévoit la clause ?

Au moment de la signature du bail, le locataire accepte le loyer hors charges proposé par le propriétaire bailleur. Passée cette signature, le locataire ne peut plus contester ce montant, sauf s’il estime qu’il ne répond pas aux normes de décence ou que le métrage indiqué sur le contrat n’est pas le métrage réel (Loi Boutin).

Une clause de révision annuelle du loyer peut toutefois être incluse dans le contrat du bail. Celle-ci autorise le propriétaire à réviser le montant du loyer une fois par an. L’augmentation a généralement lieu à la date anniversaire de signature du bail.

À noter : si le bail est reconduit après 3 ou 6 ans de contrat, le loyer peut être révisé même s’il n’y a pas de clause à cet effet dans le contrat.

Le calcul de l’augmentation du loyer

La hausse du loyer est calculée sur le montant hors charges et elle est basée sur la variation de l’Indice de Révision des Loyers (IRL) publié trimestriellement par l’INSEE.

L’IRL est déterminé depuis 2008 sur l’évolution de l’Indice des Prix à la Consommation (IPC) hors tabac et loyers.

Est-ce possible d’augmenter le loyer en-dehors de la révision annuelle basée sur l'IRL ?

L’augmentation de loyer demandée à titre exceptionnel est aujourd'hui très encadrée.

Le propriétaire bailleur est dans l’obligation de prouver que le loyer qu’il proposait auparavant était manifestement en dessous des prix du marché. Cette procédure est extrêmement contraignante pour le propriétaire, qui doit apporter des preuves incontestables : des exemples de loyers de biens comparables au sien (3 preuves pour les petites agglomérations, 6 preuves pour les plus grandes agglomérations). Le locataire a lui aussi la possibilité de contester cette augmentation en justifiant son refus avec des contre-exemples des loyers de logements comparables aux alentours.:. 

Par ailleurs, il convient de calculer la différence entre les loyers du voisinage pour des biens comparables et le dernier loyer appliqué au locataire : le montant de l'augmentation de loyer ne peut représenter plus de 50% de cette somme.

Enfin, dans Paris et sa région, les demandes d’augmentation sont encore plus encadrées : le nouveau loyer ne peut être supérieur au loyer de référence minoré.

Liste des aides au logementFace à l'augmentation des loyers, il existe une série d'aides au logement pour les ménages les plus démunis.

Qu’est-ce que l’encadrement des loyers de la Loi Alur ?

Les loyers sont aujourd'hui largement encadrés par un dispositif légal.

Comment la Loi Alur encadre-t-elle les loyers ?

La Loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) est entrée en vigueur le 27 mars 2014. Cette loi, souvent critiquée pour son manque de clarté, vise à contrôler la hausse des loyers dans les zones où le marché locatif est dit « tendu ».

Cette loi a créé deux dispositifs :

  • Les zones « tendues » :  chaque année, un décret définit les « zones tendues », c'est à dire les agglomérations dans lesquelles l'écart entre l'offre et la demande de logements locatifs est particulièrement important. Dans ces zones, le propriétaire bailleur ne peut pas appliquer une hausse de loyer supérieure à l'Indice de Révision des Loyers (IRL). 1149 communes sont concernées (avril 2017) par ce dispositif d’encadrement des hausses de loyers.
  • Les mesures supplémentaires pour le plafonnement des loyers : en avril 2017, ces mesures concernent les villes de Paris et Lille. Le loyer y est plafonné, c'est-à-dire qu'il ne peut dépasser un certain montant. D'une part, des loyers de référence par m² habitable sont fixés par arrêté préfectoral chaque année au 1er août ; le loyer au m² habitable (hors charges) ne peut dépasser de plus de 20% le loyer de référence. Si ce plafond est atteint mais que le logement présente des caractéristiques exceptionnelles, le propriétaire bailleur peut cependant appliquer un complément de loyer. D'autre part, en cas de changement de locataire, le propriétaire bailleur doit établir le nouveau loyer en fonction du précédent loyer, selon des conditions fixées par décret. Ces mesures pourraient être prochainement étendues à l'ensemble de la région parisienne ainsi qu’à la ville de Grenoble.

Dans quels cas demander un complément de loyer ?Dans les zones tendues comme Paris ou Lille, le propriétaire bailleur peut exiger un complément de loyer si :
- le logement est vacant depuis les 18 derniers mois ;
- le propriétaire bailleur a effectué d’importants travaux d’amélioration du logement ;
- le loyer précédemment appliqué est manifestement en deçà des prix du marché.

Les autres législations encadrant indirectement les loyers

Certaines lois visant à favoriser l’investissement locatif impliquent également un encadrement strict des loyers.

La Loi Scellier propose une réduction d’impôt pour le propriétaire bailleur mais impose un loyer plafonné. Cela concerne les locations de biens immobiliers neufs ou en VEFA (jamais habités).

La Loi Pinel permet également d’obtenir une réduction d’impôts quand les loyers sont plafonnés ; le propriétaire doit néanmoins s’engager à louer son bien pendant une période de 6 ou de 9 ans à un locataire qui doit en faire sa résidence principale.

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