Comment calculer un loyer de référence en € et au m2

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comment calculer le prix du loyer

Le propriétaire bailleur établit lui-même le loyer de son bien selon plusieurs critères afin d’optimiser son rendement locatif ; cette liberté reste néanmoins très encadrée. Critères d’évaluation du loyer, prix moyen du mètre carré en France, encadrement des loyers, voici les éléments dont il faut tenir compte pour fixer le prix du loyer.


8 critères à prendre en compte pour calculer le montant du loyer

Afin de fixer le montant du loyer, il convient tout d’abord de prendre en compte 8 critères.

  1. La superficie et le type : en toute logique, le loyer d’un logement est calculé proportionnellement à sa surface ainsi qu’à son nombre de pièces. Le propriétaire peut alors s’appuyer sur les moyennes des biens comparables au sien dans le voisinage.
  2. La situation : selon sa situation, un logement peut perdre ou prendre de la valeur. Un bien proche du centre-ville ou des axes routiers importants, bénéficiant d’une vue agréable, ou situé dans un endroit renommé gagne de la valeur. De même, un bien à proximité des écoles et des commerces se loue à un loyer plus élevé.
  3. L’étage : plus l’étage est élevé, plus le bien est lumineux, plus le loyer augmente. Néanmoins, l’absence d’ascenseur risque d’être un inconvénient pour les personnes âgées et les familles : courses à monter à pied, poussettes à porter… L’existence d’un ascenseur est un critère déterminant dans l’évaluation du prix du loyer.
  4. Le standing : la qualité du logement et du bâtiment dans lequel il se situe sont décisives : l’état de la façade et de l'intérieur, mais aussi les équipements proposés et les matériaux utilisés sont des critères importants. D'autre part, un logement avec gardiennage, bénéficiant d’un aménagement fonctionnel (cuisine parfaitement équipée, salle de bain rénovée,…) ou tout simplement doté d'un cachet particulier peut être loué à un tarif rehaussé. Enfin, selon s'il y a des travaux à effectuer ou non, le loyer peut être plus ou moins élevé.
  5. Présence d’un espace extérieur privatif : le loyer est forcément plus élevé s’il existe un balcon, une terrasse ou un jardin : ces espaces extérieurs sont particulièrement recherchés et appréciés en milieu urbain.
  6. Le parking : véritable atout pour un logement, le parking fait automatiquement augmenter le montant du loyer. Il peut coûter plus de 150€ par mois en ville comme à Paris par exemple; cet avantage se reporte donc sur le prix du loyer.
  7. Meublé ou non : si le logement est loué meublé, le loyer est plus important. En effet, les locations meublées sont plus souvent vacantes car louées pour des périodes plus courtes ; d’autre part, les impôts du propriétaire bailleur sont plus élevés pour les meublés que pour les logements vides.
  8. Le niveau de performance énergétique : si le logement est bien isolé, il générera moins de frais d’énergie (chauffage notamment) ; ce critère est particulièrement important pour les locataires et influe nettement sur le prix du loyer.

Quel est le prix moyen du mètre carré pour une location en 2020 ?

Le prix au mètre carré varie selon les 8 critères précédemment énumérés. Les moyennes nationales sont donc à affiner selon les types de biens. Par ailleurs, les loyers varient d'une région à l'autre.

Loyers moyens dans les principales villes françaises

En France, le loyer moyen (toutes surfaces et régions confondues) se situe à 13,6 € / m2. Pour un appartement, la moyenne est à 15,3 € / m2 et pour une maison à 11,9 € / m2. (chiffres SeLoger.com). Il peut être intéressant de connaître ces moyennes afin de calculer le montant du loyer de son bien.

Prix loyer Paris

Le prix du loyer à Paris peut rapidement devenir prohibitif.

Les moyennes françaises des loyers varient selon les types de logements (chiffres SeLoger.com) ; elles sont nettement plus élevées pour les petites surfaces.

  • Studio : 20.5 € / m2
  • 2 pièces : 14.8 € / m2
  • 3 pièces : 12.0 € / m2
  • 4 pièces : 10 € / m2

Les loyers les plus élevés sont recensés en Ile-de-France, en région PACA et en Corse. Les régions où les loyers sont les plus abordables pour les studios sont la Bretagne (loyers les plus bas), le Limousin et l’Auvergne. Cette répartition est globalement la même pour tous les types de logements. 

Prix du mètre carré à la location* dans les principales villes de France - novembre 2020
Ville Appartement Maison
Paris 38 € / m2 28 € / m2
Nice 23 € / m2 18 € / m2
Lille 20 € / m2 12 € / m2
Montpellier 19 € / m2 12 € / m2
Bordeaux 21 € / m2 14 € / m2
Lyon 21 € / m2 17 € / m2
Marseille 17 € / m2 16 € / m2
Villeurbanne 17 € / m2 12 € / m2
Toulouse 16 € / m2 11 € / m2
Nantes 17 € / m2 11 € / m2
Strasbourg 17€ / m2 11 € / m2
Grenoble 16 € / m2 12 € / m2
Toulon 15 € / m2 13 € / m2
Rennes 18 € / m2 12 € / m2

Source : seloger.com
* : Prix moyen pour tout type de location, meublé ou non meublé.

Bien calculer le prix du loyer : un choix pour optimiser la location

Si le montant du loyer peut être choisi librement dans la plupart des cas, il doit cependant être déterminé en fonction du marché, c'est-à-dire en fonction de l’offre et de la demande. La rentabilisation du bien dépend en partie de l'équilibre entre le loyer choisi et les prix du marché.

Il est ainsi préférable de ne pas opter pour un loyer trop élevé par rapport au reste du marché : cela pourrait entraîner des défauts de paiement, une rotation importante des locataires, donc des frais supplémentaires et des périodes de vacances locatives fréquentes. Dans le but d’obtenir des revenus réguliers et sûrs, il est plus judicieux de proposer un loyer ni trop élevé, ni trop bas, réaliste par rapport au marché.

Il convient également de prendre en compte les charges locatives qui peuvent être transférées au locataire (fixées par le décret du 26 août 1987 de façon strictement limitative) : consommation d’eau, gardiennage, ascenseur, entretien des parties communes, taxe d’enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage… Autant de frais que le propriétaire bailleur peut refacturer au locataire.

Trouver le « bon » loyer, c’est donc proposer un loyer qui permette un rentabilité maximale du bien, tout en évitant la spéculation et en intégrant les contraintes légales d’encadrement.

Il est utile de consulter les annonces pour les locations comparables dans la région ; des observatoires des loyers sont également disponibles dans chaque département pour mieux connaître les niveaux de loyers. Un agent immobilier peut apporter un éclairage intéressant sur le montant du loyer à pratiquer, puisqu'il connaît parfaitement le marché, les inconvénients et les avantages de chaque bien.

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Comment fonctionne la clause de révision du loyer ?

Dans le contrat de bail, il est possible d’intégrer une clause de révision du loyer.

Que prévoit la clause ?

Au moment de la signature du bail, le locataire accepte le loyer hors charges proposé par le propriétaire bailleur. Passée cette signature, le locataire ne peut plus contester ce montant, sauf s’il estime qu’il ne répond pas aux normes de décence ou que le métrage indiqué sur le contrat n’est pas le métrage réel (Loi Boutin).

Une clause de révision annuelle du loyer peut toutefois être incluse dans le contrat du bail. Celle-ci autorise le propriétaire à réviser le montant du loyer une fois par an. L’augmentation a généralement lieu à la date anniversaire de signature du bail.

À noter : si le bail est reconduit après 3 ou 6 ans de contrat, le loyer peut être révisé même s’il n’y a pas de clause à cet effet dans le contrat.

Le calcul de l’augmentation du loyer

La hausse du loyer est calculée sur le montant hors charges et elle est basée sur la variation de l’Indice de Révision des Loyers (IRL) publié trimestriellement par l’INSEE.

L’IRL est déterminé depuis 2008 sur l’évolution de l’Indice des Prix à la Consommation (IPC) hors tabac et loyers.

Est-ce possible d’augmenter le prix du loyer en-dehors de la révision annuelle basée sur l'IRL ?

L’augmentation de loyer demandée à titre exceptionnel est très encadrée. Le propriétaire bailleur est dans l’obligation de prouver que le loyer qu’il proposait auparavant était manifestement en dessous des prix du marché. Cette procédure est extrêmement contraignante pour le propriétaire, qui doit apporter des preuves incontestables : des exemples de loyers de biens comparables au sien (3 preuves pour les petites agglomérations, 6 preuves pour les plus grandes agglomérations). Le locataire a lui aussi la possibilité de contester cette augmentation en justifiant son refus avec des contre-exemples des loyers de logements comparables aux alentours.

Par ailleurs, il convient de calculer la différence entre les loyers du voisinage pour des biens comparables et le dernier loyer appliqué au locataire : le montant de l'augmentation de loyer ne peut représenter plus de 50% de cette somme.

Enfin, dans Paris et sa région, les demandes d’augmentation sont encore plus encadrées : le nouveau loyer ne peut être supérieur au loyer de référence minoré.

Liste des aides au logementFace à l'augmentation des loyers, il existe une série d'aides au logement pour les ménages les plus démunis.

Qu’est-ce que l’encadrement des prix des loyers ?

Comment la Loi ELAN encadre-t-elle les loyers ?

Pour savoir si votre logement est situé en zone tendue, renseignez votre commune :

  • Ambléon
  • Ambronay
  • Ambutrix
  • Ambérieu-en-Bugey
  • Ambérieux-en-Dombes
 

La loi Elan (Évolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique) est entrée en vigueur le 25 novembre 2018. Cette loi reprend la notion d'encadrement des loyers définie par la Loi ALUR. Cette loi est entrée en vigueur le 27 mars 2014 et fut abandonnée en avril 2017 à cause de son manque de clarté.

Tout comme la loi précédente, la loi Elan vise à contrôler la hausse des loyers dans les zones où le marché locatif est dit « tendu ». Il s'agit ici d'une expérimentation qui doit durer 5 ans.

Les zones « tendues » :  chaque année, un décret définit les « zones tendues », c'est à dire les agglomérations dans lesquelles l'écart entre l'offre et la demande de logements locatifs est particulièrement important. Dans ces zones, le propriétaire bailleur ne peut pas appliquer une hausse de loyer supérieure à l'Indice de Révision des Loyers (IRL). 1149 communes sont concernées (avril 2019) par ce dispositif d’encadrement des hausses de loyers.

Dans quels cas demander un complément de loyer ?Dans les zones tendues comme Paris ou Lille, le propriétaire bailleur peut exiger un complément de loyer si :
- le logement est vacant depuis les 18 derniers mois ;
- le propriétaire bailleur a effectué d’importants travaux d’amélioration du logement ;
- le loyer précédemment appliqué est manifestement en deçà des prix du marché.

Les autres législations encadrant indirectement les loyers

Certaines autres lois visant à favoriser l’investissement locatif impliquent également un encadrement strict des prix des loyers.

La Loi Pinel permet notamment aux propriétaires bailleurs d’obtenir une réduction d’impôts quand les loyers sont plafonnés. Voici les conditions en vigueur dans le cadre de cette loi :

  1. le logement loué doit l'être en tant que résidence principale ;
  2. la location doit démarrer au plus tard 1 an après l'acquisition du bien ou la fin de construction de l'immeuble ;
  3. le propriétaire doit s’engager à louer son bien pendant une période de 6 ou de 9 ans à son locataire.

Le loyer du logement ne doit pas dépasser les plafonds suivants :

Plafonds loyers mensuels au m2 - 2020
Localisation du logement Plafond mensuel du loyer au m2
Zone A bis 17,43 €
Zone A 12,95 €
Zone B1 10,44 €
Zone B2 9,07 €

Source : service-public.fr, baux signés en métropole, charges non comprises.

Loyer élevé : méthode pour faire des économies

La location d'un logement pèse lourd sur le budget des ménages, sans compter si celui-ci se situe dans une ville où les prix des loyers sont particulièrement élevés.

Simple, rapide et gratuit, changer de fournisseur d'électricité ou de gaz est une des solutions les plus efficaces pour faire des économies sur son budget mensuel, tout en continuant à vivre dans la ville de son choix !

En effet, depuis l'ouverture du marché de l'énergie à la concurrence en 2007, de nombreux fournisseurs d'énergie proposent à leurs clients des tarifs de l'électricité et du gaz plus avantageux que le tarif réglementé d'Engie et le tarif bleu EDF.

Le vrai plus : cette démarche n'entraîne pas de changement de compteur ni aucune coupure : l'électricité et le gaz qui arrivent dans le logement restent les mêmes quel que soit le fournisseur choisi.

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