Les 6 mesures phares de la loi ELAN, en détail
Cliquez sur chaque mesure pour déplier son contenu et son impact concret pour les bailleurs et les locataires. La loi ELAN cohabite avec la loi ALUR de 2014, qu'elle a partiellement modifiée sans la remplacer entièrement.
Loi ALUR vs Loi ELAN : ce qui a changé en 4 ans
La loi ALUR du 24 mars 2014 a structuré le droit locatif moderne (encadrement loyer, modèle Alur d'état des lieux, plafonnement de la caution meublée). La loi ELAN de 2018 a ajusté plusieurs dispositifs, en créant de nouveaux outils et en assouplissant d'autres. Les deux lois cohabitent aujourd'hui.
| Sujet | Loi ALUR (2014) | Loi ELAN (2018) |
|---|---|---|
| Encadrement loyers | Obligatoire dans 28 agglomérations tendues | Optionnel — adopté par les collectivités volontaires |
| Bail court terme | Inexistant | Bail mobilité 1 à 10 mois (étudiants, mutation, formation) |
| Garantie Visale | Réservée aux jeunes salariés du privé | Élargie aux moins de 30 ans, alternants, bail mobilité |
| Caution locative | Plafonnée 1 mois vide / 2 mois meublé | Idem + interdiction totale en bail mobilité |
| Trêve hivernale squat | S'applique aux squatters | Supprimée pour les squatters (article 226-4 Code pénal) |
| Carnet du logement | Inexistant | Obligatoire pour les neufs (2020), généralisation progressive |
| Signature du bail | Papier obligatoire | Bail numérique reconnu juridiquement |
Les chiffres-clés à retenir sur la loi ELAN
Quatre repères chiffrés résument l'essentiel des dispositions opérationnelles de la loi ELAN. La date de promulgation reste la référence pour distinguer les contrats antérieurs et postérieurs.
Le bail mobilité : la grande innovation de la loi ELAN
Le bail mobilité répond à une demande ancienne : offrir un cadre légal pour les locations très courtes, jusqu'alors cantonnées au logement informel, aux hôtels ou aux baux meublés détournés. Sa durée est de 1 à 10 mois, non renouvelable, et il ne s'adresse qu'à un public restreint : étudiants, stagiaires, apprentis, salariés en formation professionnelle, en mission temporaire ou en mutation.
Contrairement au bail meublé classique, il interdit toute caution ou dépôt de garantie. Pour compenser ce risque côté bailleur, la garantie Visale d'Action Logement est obligatoirement éligible et couvre les impayés jusqu'à 36 mois. Le bail mobilité est par essence meublé : la liste des 11 éléments de mobilier du décret du 31 juillet 2015 s'applique.
Notre guide complet sur le bail mobilité détaille la liste des justificatifs requis selon le motif, le contenu obligatoire du contrat, la prolongation possible (une seule fois) et les modalités de résiliation anticipée.
L'encadrement des loyers : comment ELAN a changé la donne
La loi ALUR de 2014 avait imposé l'encadrement des loyers à toutes les 28 agglomérations tendues, mais l'application avait été suspendue par décision judiciaire en 2017 pour Paris et Lille. La loi ELAN a redéfini le dispositif sur une base optionnelle : les collectivités locales peuvent demander à l'expérimenter pour 5 ans, renouvelables.
À ce jour, sept territoires l'ont adopté : Paris (depuis le 1ᵉʳ juillet 2019), Lille (1ᵉʳ mars 2020), Plaine Commune (1ᵉʳ juin 2021), Lyon et Villeurbanne (1ᵉʳ novembre 2021), Est Ensemble (1ᵉʳ décembre 2021), Montpellier (1ᵉʳ juillet 2022) et Bordeaux (15 juillet 2022). Le loyer maximum est plafonné à +20 % du loyer de référence médian, et le loyer minoré à -30 %.
Pour vérifier si votre ville est en zone tendue et donc potentiellement concernée par l'encadrement, consultez notre liste actualisée. La zone tendue déclenche aussi le préavis réduit à 1 mois pour le locataire.
Nouveau bail : pensez à comparer vos contrats d'énergie
Quel que soit le type de bail (vide, meublé, mobilité), l'entrée dans un nouveau logement déclenche systématiquement la souscription d'un contrat d'électricité et de gaz. C'est aussi le moment idéal pour comparer les offres : l'écart entre le tarif réglementé EDF et l'offre la moins chère du marché atteint souvent 100 à 300 € par an.
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Tout ce qu'on nous demande sur la loi ELAN
La loi ELAN a été promulguée le 23 novembre 2018 et publiée au Journal officiel le 24 novembre 2018. Elle est entrée en vigueur par phases successives, certaines mesures (bail mobilité, garantie Visale) étant immédiatement applicables, d'autres comme le carnet numérique du logement étant déployées progressivement à partir de 2020.
Le bail mobilité s'adresse aux personnes en mobilité temporaire : étudiants, stagiaires, apprentis, salariés en formation professionnelle, en mission temporaire ou en mutation. Le contrat doit obligatoirement mentionner le motif et joindre un justificatif (contrat de stage, attestation de formation, ordre de mission). Sans motif éligible, le bail est requalifié en bail meublé classique.
Non. Depuis la loi ELAN, l'encadrement est optionnel : les collectivités locales doivent l'adopter par délibération. À ce jour, 7 territoires l'ont fait : Paris, Lille, Lyon-Villeurbanne, Plaine Commune, Est Ensemble, Montpellier et Bordeaux. Les autres communes en zone tendue ne sont pas concernées par le plafonnement, même si le préavis réduit à 1 mois s'applique partout.
Oui, la garantie Visale est entièrement gratuite pour le locataire et pour le bailleur. Elle est financée par Action Logement (cotisation employeur) et constitue une alternative à la caution solidaire d'un garant physique. Elle couvre les loyers impayés jusqu'à 36 mois ainsi que les dégradations locatives, dans la limite de 2 mois de loyer. Pour en bénéficier, le locataire doit avoir moins de 30 ans, être alternant ou signer un bail mobilité.
Les squatters ne bénéficient plus de la trêve hivernale (1ᵉʳ novembre — 31 mars) depuis la loi ELAN. Le préfet peut ordonner leur expulsion administrative sous 48 heures après constat, sans passer par un juge. En revanche, les locataires en impayés conservent leur protection de trêve hivernale, qui n'a pas été modifiée.
La loi ALUR de 2014 a structuré le droit locatif moderne (modèle d'état des lieux, plafonnement caution meublée à 2 mois, zone tendue, préavis réduit). La loi ELAN de 2018 a ajusté plusieurs dispositifs : encadrement loyer optionnel (vs obligatoire), création du bail mobilité, garantie Visale élargie, dématérialisation du bail. Les deux cohabitent : ELAN n'a pas remplacé ALUR.
