Loi Elan et encadrement des loyers: L'essentiel en 2024

En France, il existe un véritable déséquilibre des logements. Dans certaines zones, l'accès au logement est très difficile, à l'inverse, dans certaines régions des centaines de logements restent inoccupés. Pour gérer ce problème, l'État adopte la loi Élan en novembre 2018. Cette loi, qui remplace la loi Alur de 2014, vise à encadrer l'évolution des logements. Parmi les mesures phares de la loi, il y a l’encadrement des loyers et la création d'un nouveau type de contrat de location : le bail mobilité.

Loi Élan Définition

La loi Elan, aussi appelée loi logement, est un texte passé au journal officiel le 24 novembre 2018. Cette loi est mise en place dans la continuité de la loi Alur. Le texte loi Élan vise à "faciliter la construction de nouveaux logements et de protéger les plus fragiles". Cette loi traite de différents sujets dont :

• Les logements sociaux (loi élan HLM) ;
• La copropriété ;
• L'architecture ;
• L'urbanisme ;
• L'encadrement des loyers ;
• Le bail mobilité.

Le passage au bail numérique

La loi Élan prévoit le passage des contrats de location au format numérique. Le passage à un bail numérique permet de faciliter les démarches du bailleur et du locataire. De plus, les signatures deviennent, elles aussi, numériques.

Les cautions solidaires, sont également amenées à devenir numériques. Aujourd'hui, le garant doit écrire à la main un paragraphe qui prouve qu'il accepte de payer le loyer du locataire si jamais celui-ci n'est plus en mesure de le faire. Cette démarche peut désormais se faire en format numérique.

L'encadrement des loyers prévu par la loi Élan

En 2014, une première mesure visant à encadrer les loyers est mise en place par la loi Alur. Le résultat de cette loi n'est pas concluant puisque seules deux villes, Paris et Lille, essaient d'appliquer cette loi. Ainsi, en novembre 2017, la loi Alur est annulée.

Fin 2018, le gouvernement décide de créer une nouvelle loi pour essayer de contrôler le montant des loyers dans les zones de forte demande. Il s'agit là de l'une des mesures phares de la loi Élan. La mesure d'encadrement des loyers est en cours d'essai pour les 5 prochaines années.

Contrairement à la loi Alur, la loi Élan est optionnelle. Les communes ont le droit de choisir si elles souhaitent y participer ou non. La ville de Paris à d'ores et déjà pris la décision d'y participer. C'est dans le courant de l'année 2019 que la grille des loyers de référence de la ville de Paris va être effective.

Qui est concerné par l'encadrement des loyers ?

La population française n'est pas répartie de manière égale sur le territoire français. Certaines zones font face à une forte densité de population. La conséquence de cette sur-population est une difficulté d'accès au logement. Dans ces zones, les prix des loyers et l'insalubrité augmentent. Pour mettre un terme à ce phénomène, le gouvernement a mis en place la loi Élan. Cette loi inclut un projet de contrôle des loyers qui est effectif dans les zones dites tendues.

Qu'est-ce qu'une zone tendue ?Les zones tendues sont des communes dans lesquelles l'accès au logement est difficile tellement la demande est grande. La loi Alur, passée en 2014, prévoit de réguler les loyers. Cette notion est reprise dans la loi Élan. Il y a ainsi 1149 communes concernées par la régulation des loyers, dont une grande partie est située en région en parisienne.

La loi Élan n'est pourtant pas obligatoire. Certaines communes laissent les propriétaires choisir leur loyer.

Qu'est-ce que le loyer de référence ?

Pour définir le loyer de référence, chaque ville doit procéder à une analyse de son parc locatif. Elle peut alors calculer le prix du mètre carré minimum, le prix maximal et le loyer de référence. Le montant du loyer varie selon certains critères, il y a notamment :

• La localisation du logement ;
• Le nombre de pièces ;
• Si le logement est vide ou meublé ;
• La date de construction du logement.

Les propriétaires doivent se fonder sur le loyer de référence pour fixer le montant de leur loyer. Ils gardent la possibilité de demander un loyer plus bas ou légèrement plus haut.

Comment définir le loyer d'un logement situé en zone tendue ?

La loi Élan indique que le loyer doit être le même que celui de l'année précédente. Le loyer peut tout de même être ré-évalué dans certaines conditions :

• L'évolution du prix du loyer ne doit pas excéder celle de l'indice de référence des loyers ;
• Le propriétaire doit prouver que le loyer précédent était trop faible par rapport à la valeur réelle du bien ;
• Si des travaux d'une valeur d'au moins la moitié du loyer de l'année précédente ont été réalisés dans le logement, alors le bailleur peut augmenter son loyer.

Dans certains cas, il arrive que le propriétaire définisse lui-même le prix du logement :

• Être un logement neuf ;
• Ne pas avoir été loué depuis 18 mois ;
• Si le logement a été rénové il y a moins de 6 mois. Le montant des travaux doit être d'au moins 1 an de loyer.

Quelles sont les sanctions pour les loyers abusifs ?

Le loyer de référence permet de prévenir les augmentations abusives du prix des logements. Il est conseillé de calquer le loyer de son logement sur le loyer de référence. Les propriétaires ont tout de même une marge de manœuvre qui se situe entre :

• Le loyer minoré qui est 30 % moins élevé que le loyer de référence ;
• Le loyer majoré qui est 20 % plus haut que le loyer de référence.

Les propriétaires qui ne respectent pas le loyer maximal s'exposent à des sanctions financières. La justice peut demander à un propriétaire de diminuer son loyer et de reverser le trop-perçu au locataire. Si jamais le bailleur refuse, il encourt jusqu'à 5 000 € d'amende s'il s'agit d'un particulier et jusqu'à 15 000 € d'amende s'il s'agit d'une personne morale.

Conditions et avantages du bail mobilité

Dans le cadre de la loi Élan, un nouveau type de contrat de location a été créé. Il s'agit du bail mobilité Élan. Ce nouveau type de contrat d'habitation est plus flexible que les contrats classiques. Pour pouvoir y prétendre, il faut cependant répondre à certains critères. Ce type de contrat ne peut être utilisé que pour la location d'un logement meublé.

Quelle est la durée du contrat de mobilité ?

Le nouveau contrat de mobilité prévu dans le cadre de la loi Alur est un contrat d'une durée d'un mois minimum et de maximum 10 mois.

Ce contrat ne peut pas être renouvelé ni reconduit. Il peut tout de même être modifié une fois durant la période de location. La modification ne peut pas changer la règle de base, à savoir de prolonger le contrat au-delà de 10 mois.

Qui est éligible au bail mobilité ?

Pour pouvoir profiter des avantages du bail mobilité, le futur locataire doit faire partie de l'une des catégories suivantes :

• Être en formation professionnelle ;
• Être en études supérieures ;
• Être en contrat d'apprentissage ;
• Être en stage ;
• Être inscrit dans un programme volontaire de service civique ;
• Être en mutation professionnelle ou en mission temporaire (saisonnier).

Le locataire doit être en mesure de fournir la preuve qu'il remplit bien les critères d'éligibilité au bail mobilité. Il peut présenter un contrat de stage, un certificat étudiant ou un contrat de travail temporaire.

Comment fixer le loyer avec le bail mobilité ?

Bien qu'il s'agisse d'un contrat spécial, le bail mobilité est soumis aux mêmes règles de fixation de loyer que les autres contrats. Le propriétaire est en droit de définir le montant du loyer comme bon lui semble.

Cette règle n'est pas valable pour les logements situés en zone tendue. Dans ce cas, le bailleur doit se fonder sur le loyer de référence pour pouvoir définir le montant du loyer du logement.

Rompre son bail mobilité avant la fin de son contrat

Le propriétaire du logement ne peut pas mettre fin au contrat de location bail mobilité. Au cas où le locataire ne paierait pas son loyer, le propriétaire a tout de même la possibilité de saisir un juge et de lancer une procédure d'expulsion. Si le juge décide qu'il faut expulser le locataire, selon la période de l'année, sa décision ne prend pas forcément effet immédiatement. Durant la trêve hivernale, aucun locataire ne peut être expulsé.

Avis d'expulsion suspendus pendant la trêve hivernale. Même si le juge accorde le droit d'expulser un locataire, le propriétaire ne peut mettre cette décision en application qu'à la fin de la trêve hivernale. La trêve hivernale est une période durant laquelle les locataires ne peuvent être expulsés et ni l'électricité, ni le gaz ne peuvent être coupés. La trêve hivernale commence le premier novembre et se finit le 31 mars. Il est tout de même conseillé de lancer la procédure d'expulsion dès l’arrêt de paiement du locataire, la procédure prenant plusieurs mois.

Seul le locataire a la possibilité de quitter son logement avant la fin de son contrat. Le locataire doit donner son préavis 1 mois avant son départ.

Une fois le préavis rempli, il est possible de l'envoyer par courrier recommandé, par demande d'un huissier ou en le remettant en main propre au propriétaire.

Trêve hivernale 2019-2020 : Mesure Exceptionnelle. La trêve hivernale 2019-2020 est rallongée de 3 mois, elle sera donc valable jusqu'au 10 juillet 2020. Mesure exceptionnelle prise par le gouvernement pour faire face au COVID-19 (coronavirus).

Peut-on renouveler un bail mobilité ?

Une fois le contrat terminé, le locataire doit quitter le logement. Pour pouvoir y rester, il faut que le propriétaire et le locataire signent un nouveau contrat. Celui-ci ne doit pas être un contrat de bail mobilité, le nouveau contrat doit être un contrat de location meublé classique.

Comment fonctionne le bail mobilité en colocation ?

Les locataires qui sont éligibles au bail mobilité à titre individuel le sont aussi en colocation. Le bail mobilité colocation est soumis aux mêmes règles que le bail mobilité individuel soit d'avoir une durée de 1 à 10 mois.

La différence avec un bail d'habitation classique est qu'ici, il n'y a pas de clause de solidarité. Les colocataires n'ont pas à payer le loyer d'un des membres si celui-ci n'est plus en mesure de le faire. Les cautions sont également propres à chaque colocataire.

En revanche, les colocataires ont le choix sur la manière dont ils souhaitent gérer leur abonnement à l'électricité. Une personne peut souscrire au contrat ou les colocataires peuvent être codemandeurs. Pour en savoir plus, il faut appeler le 09 73 72 25 00, ou demander à être rappelé gratuitement.

Comment bénéficier du dispositif de garantie VISALE ?

Qu'est-ce que la garantie VISALE ?

Une autre nouveauté apportée par la loi Élan est la garantie VISALE. Il s'agit d'une garantie de paiement accordée par Action Logement à certains locataires. Dans le cas ou le locataire n'est plus en mesure de payer son loyer ni ses charges locatives, c'est l'organisme qui s'occupe de payer le bailleur. La garantie VISALE fait également office de dépôt de garantie, aussi appelé caution.

Action Logement est ensuite remboursé par le locataire.

Qu'est-ce que les charges locatives ? Les charges locatives ou charges récupérables sont des dépenses dues à l'usage d'un bien. Elles sont définies lors de la souscription du contrat, il peut s'agir des frais de copropriétés ou des frais de consommation individuelle (eau, électricité). Il incombe souvent au locataire de souscrire à un contrat d'électricité. Pour trouver le meilleur contrat, il vaut mieux passer par un comparateur en appelant le 09 73 72 25 00, du lundi au vendredi de 7h à 21h, le samedi de 8h30 à 18h30 et le dimanche de 9h à 17h.

Qui peut demander la garantie VISALE ?

Pour pouvoir demander une garantie VISALE dans le secteur des logements privés, il faut correspondre à l'un des profils suivants : 

• Avoir moins de 30 ans (quelle que soit la situation professionnelle) ;
• Si le locataire a plus de 30 ans, il doit faire une demande de garantie jusqu'à 6 mois après avoir commencé un travail ou après avoir été muté (hors CDI) ;
• Tous les locataires ayant souscrit à un bail mobilité.

Pour leur part, les étudiants et alternants ont le droit de bénéficier de la garantie VISALE aussi bien pour un logement privé que social.

Refus de demande de garantie VISALE. La garantie VISALE n'est pas accordée au locataire si le bailleur est l'un des membres de sa famille. Au cas où le bailleur serait un ascendant (parents, grand-parents) ou un descendant (enfant, petit-enfant) du locataire, alors la demande VISALE est refusée.

Quels sont les avantages de la garantie VISALE ?

Chacun des deux parties, locataire et propriétaire, trouvent un avantage dans la souscription de la garantie VISALE.

Grâce à la garantie de paiement apportée par Action Logement, le locataire possède un meilleur dossier de location. Il gagne ainsi plus facilement la confiance du propriétaire et l'accès au bien de ce dernier ;

Les bailleurs apprécient que leur locataire possède la garantie VISALE puisqu'elle leur assure un paiement intégral du loyer et un remboursement des éventuels dégâts causés par le locataire.

Les autres changements apportés par la loi Élan

Loi Élan HLM

Pour le cas des HLM, il existe 5 mesures clés mises en place par la loi Élan :

• Les organismes HLM qui gèrent moins de 12 000 logements, ou qui gèrent un chiffre d'affaires inférieur à 40 000 €, ont été regroupés au 1er janvier 2021 ;
• Les dossiers des locataires en zone tendue seront examinés tous les 3 ans. Cette démarche permet de proposer des logements adaptés aux besoins de la famille ;
• De nouveaux outils pour faciliter la vente de biens sociaux. Le gouvernement trouve que les organismes HLM ne vendent pas assez les logements et veut les encourager à vendre à leurs occupants, par exemple ;
• Prioriser les personnes victimes de violence lors de l'attribution des logements ;
• Permettre la colocation intergénérationnelle. En effet, la loi Élan HLM permet à des personnes de 60 ans de sous-louer leur logement ou une partie à des personnes de moins de 30 ans.

Le carnet numérique d'information, de suivi et d'entretien du logement (ex-carnet numérique du logement)

Le carnet numérique du logement a été introduit en août 2015 via la Loi de Transition Énergétique pour la Croissance Verte (LTECV). Loi proposée par l'ancienne ministre Ségolène Royal.

Faute de décret et d'application, ce carnet numérique n'a jamais été mis en place jusqu'à cette année (2019). En effet, en 2018, lors de l'examen de la loi Élan par les parlementaires, certaines dispositions du projet ont été revues pour permettre de relancer le projet.

Et c'est au mois de mai 2019, que finalement, un décret et un arrêté d'application ont été mis en place. Le carnet numérique du logement devient donc obligatoire, à partir de janvier 2020, pour tous les logements neufs et deviendra obligatoire pour tous types de logements, à partir de janvier 2025.

Ce carnet numérique permettra :

•  Au locataire ou au propriétaire d'améliorer l'efficacité énergétique du logement
• De donner aux différents équipements une performance optimale
• De réduire sa consommation énergétique, et ainsi faire des économies sur sa facture
• De donner des indications sur les travaux de rénovations à effectuer
• De valoriser son bien immobilier, puisqu'en suivant ce carnet numérique, la performance énergétique du logement sera meilleure 

Que change la loi Élan dans l'expulsion des squatters ?

De nombreux propriétaires craignent que leur logement ne soit occupé illégalement. Si cette pratique, bien que peu courante, fait autant peur aux propriétaires, c'est qu'il est difficile d'expulser des squatters. La nouvelle loi Élan prévoit plusieurs mesures qui visent à faciliter l'expulsion des habitants illégaux.

Qu'est-ce qu'un squatter ? Les personnes qualifiées de squatter sont des individus qui occupent un logement de manière illégale. Aucun accord entre le bailleur et l'occupant du logement n'existe, ce dernier est installé de manière illégale dans l'habitation.

Depuis la loi Élan, les squatters ne sont plus protégés par la trêve hivernale. Les expulsions de squatters ont désormais lieu quelle que soit la période de l'année. De plus, la loi facilite le processus d'expulsion en supprimant le sursis prévu après l'annonce du juge. Jusque-là, il y avait un délai de 2 mois entre le moment où le juge rendait son verdict et l'intervention des forces de l'ordre.

Des mesures sur la location touristique

La loi Élan est plus sévère avec les locations touristiques de courte durée. Depuis quelques années, la location entre particuliers s'est beaucoup développée. Ce phénomène participe à l'augmentation des loyers puisque certains logements sont retirés du marché locatif au profit du marché des logements touristiques.

Pour lutter contre ce phénomène, toute personne qui place son logement en location touristique doit le déclarer à la mairie. Si jamais le propriétaire du logement ne respecte pas cette mesure, il encourt jusqu'à 5 000 € d'amende.

Le propriétaire doit également indiquer, à la mairie, le nombre de nuits durant lesquelles son logement est loué. Si jamais un logement est loué plus de 120 jours par an, cela est considéré comme étant de la location touristique abusive. Les sanctions pour les propriétaires qui ne déclarent pas toutes les nuits de location, sont très lourdes. Les propriétaires peuvent recevoir une amende d'un montant de 10 000 €.

Les plateformes de locations sont également soumises aux nouvelles règles de la loi Élan. Elles doivent supprimer toutes les annonces qui ne possèdent pas de numéro d'immatriculation. Celui-ci est délivré par la mairie lorsque le propriétaire déclare son logement. Elles doivent également transmettre le nombre de jours de location de chaque logement.

Les plateformes risquent jusqu'à 50 000 € d'amende par annonce si jamais elles ne respectent pas cette nouvelle loi.