Caution non rendue : combien le bailleur vous doit-il ?
Si le bailleur dépasse le délai légal (1 ou 2 mois), une pénalité de 10 % du loyer mensuel hors charges s'ajoute automatiquement à la caution, par mois entamé. Renseignez votre situation pour estimer la somme totale qui vous est due.
Source : article 22 de la loi du 6 juillet 1989 (modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014). Pénalité automatique due de plein droit, sans démarche préalable.
1 mois ou 2 mois : tout dépend de l'état des lieux de sortie
La loi prévoit deux régimes opposés. Si l'état des lieux de sortie est strictement identique à l'état des lieux d'entrée, le bailleur dispose d'un mois pour rendre la caution. Dès qu'il y a un écart — même mineur — le délai passe à deux mois, le temps pour le bailleur d'évaluer les réparations et leurs coûts.
Aucun écart constaté
- Le bailleur doit restituer l'intégralité de la caution
- Aucune retenue, aucune justification possible
- Délai courant à partir de la remise des clés
- Au-delà du mois : pénalité automatique de 10 %
Dégradations notées
- Le bailleur peut retenir le coût des réparations
- Devis ou factures obligatoires pour chaque retenue
- Solde de la caution restituée sous 2 mois
- Même pénalité de 10 % en cas de dépassement
La loi ALUR impose au locataire de fournir sa nouvelle adresse dans l'état des lieux de sortie. Sans cette mention, le bailleur peut ne pas trouver où envoyer la caution et la pénalité de 10 % ne s'applique pas. Pensez systématiquement à inscrire votre adresse de correspondance et à conserver une copie signée du document.
Caution et dépôt de garantie : les chiffres à mémoriser
Quatre repères suffisent à défendre vos droits sur la caution. Les deux premiers fixent les délais ; les deux suivants encadrent les retenues et les pénalités.
Caution : retenues légitimes et retenues abusives
La règle est simple : seules les dégradations actives causées par le locataire ou ses invités peuvent être retenues sur la caution. La vétusté, l'usure naturelle et les vices cachés du logement restent à la charge du bailleur.
Dégradations à charge du locataire
- Trou ou impact dans un mur, une porte, une cloison
- Carrelage cassé, faïence ébréchée, miroir brisé
- Brûlure ou tache profonde sur le sol, la moquette
- Équipement détérioré (volet roulant, plaque, hotte)
- Loyers ou charges impayés
- Frais de remise en état documentés par devis
Vétusté et usure normale
- Peinture défraîchie, papier peint jauni
- Joints de salle de bain noircis par le temps
- Moquette usée par le passage normal
- Trous de chevilles, fissures de retrait des murs
- Vieillissement des équipements (chaudière, volets)
- Petites traces qui n'altèrent pas la fonction
Une grille de vétusté annexée au bail (facultative mais utile) fixe des pourcentages d'abattement annuel par poste. Repères courants : peinture 10 % par an, papier peint 15 % par an, moquette 10 %, parquet stratifié 7 %, carrelage 5 %. Après 10 ans, la peinture est intégralement amortie : aucune retenue n'est possible. Sans grille, il faut s'appuyer sur la jurisprudence — d'où l'intérêt de la prévoir au moment de la signature du bail.
Pénalité sur la caution : comment la loi la calcule
Le mécanisme est automatique et de plein droit : pas besoin d'aller au tribunal pour le déclencher. Voici un exemple complet pour illustrer le calcul.
| Paramètre | Valeur |
|---|---|
| Caution initialement versée | 900 € |
| Loyer mensuel hors charges | 1 200 € |
| état des lieux de sortie conforme à l'entrée | Oui (délai 1 mois) |
| Retard du bailleur | 5 mois |
| Pénalité par mois (10 % de 1 200 €) | 120 € |
| Pénalité totale (120 € × 5) | 600 € |
| Total dû par le bailleur | 1 500 € |
Caution non restituée : les 4 étapes à suivre
Avant de saisir un juge, trois étapes amiables suffisent à débloquer la majorité des situations. Procédez dans l'ordre : chaque pièce alimente le dossier de la suivante.
Lettre recommandée avec accusé de réception
Première étape obligatoire. Rappelez le délai légal (1 ou 2 mois), réclamez la caution + la pénalité de 10 %, joignez votre nouvelle adresse et l'état des lieux de sortie. Accordez au bailleur 15 à 30 jours pour répondre. Conservez l'AR : c'est la preuve qui ouvrira tous les recours suivants.
Commission départementale de conciliation
Saisine gratuite et obligatoire avant le tribunal pour ce type de litige. Adressez votre dossier (LRAR + état des lieux + bail) à la CDC de la préfecture. La commission rend son avis sous 2 mois en moyenne. Avis non contraignant, mais 70 % des dossiers se règlent à ce stade.
Constat d'huissier (optionnel)
Si le bailleur refuse l'état des lieux contradictoire ou tente de modifier l'état du logement après votre départ, mandatez un huissier (200 à 400 €) pour dresser un constat opposable. Les frais sont à votre charge mais récupérables au tribunal.
Tribunal judiciaire — juge des contentieux de la protection
Compétent pour tous les litiges locatifs sans plafond de montant. Procédure simplifiée et gratuite : avocat non obligatoire. Délai moyen 6 à 12 mois. Le juge peut imposer la restitution + pénalités + dommages-intérêts pour préjudice moral.
Le bail mobilité : pas de caution du tout
Créé par la loi ELAN en 2018, le bail mobilité est destiné aux locataires en mobilité temporaire (étudiant, stagiaire, formation professionnelle, mutation). Sa durée est limitée à 1 à 10 mois, non renouvelable, et il interdit toute caution ou dépôt de garantie.
Pour compenser ce risque, le bailleur peut exiger une garantie Visale (gratuite pour le locataire, financée par Action Logement) qui couvre les loyers et les dégradations jusqu'à 36 mois de loyer. Cette garantie remplace efficacement la caution traditionnelle. À l'état des lieux de sortie, le bailleur doit donc se retourner directement vers Action Logement et non vers le locataire.
Tout ce qu'on nous demande sur la caution
1 mois à compter de la remise des clés si l'état des lieux de sortie est strictement conforme à l'état des lieux d'entrée. 2 mois en cas d'écart, le temps pour le bailleur d'évaluer les réparations. Au-delà, une pénalité de 10 % du loyer mensuel hors charges s'applique automatiquement par mois entamé.
Pour une location vide, la caution est plafonnée à 1 mois de loyer hors charges. Pour une location meublée, elle peut atteindre 2 mois de loyer hors charges. Toute somme supérieure exigée par le bailleur est illégale et récupérable.
Non. Toute retenue doit être justifiée par un devis ou une facture détaillant les travaux. Une retenue arbitraire (par exemple "200 € pour la peinture") sans pièce justificative est abusive et peut être contestée devant la commission de conciliation, puis le tribunal.
Non, c'est de la vétusté normale, jamais imputable au locataire. Seule une dégradation active (trou, brûlure, tache profonde) peut être retenue. La grille de vétusté annexée au bail prévoit généralement un abattement de 10 % par an : après 10 ans, la peinture est intégralement amortie. Voir aussi notre guide peinture et état des lieux.
Quatre étapes : 1) LRAR au bailleur en réclamant la caution + pénalité de 10 %/mois. 2) Saisine gratuite de la commission départementale de conciliation. 3) Éventuel constat d'huissier. 4) Tribunal judiciaire si nécessaire (procédure simplifiée, avocat non obligatoire). La majorité des dossiers se règlent dès l'étape 1 ou 2.
Non. La loi ELAN de 2018 interdit toute caution ou dépôt de garantie sur les baux mobilité (1 à 10 mois). Le bailleur peut en revanche exiger une garantie Visale d'Action Logement, gratuite pour le locataire, qui couvre les impayés et les dégradations jusqu'à 36 mois de loyer.
