Contrat de location : quel délai pour rendre la caution ?

Le dépôt de garantie est une somme donnée par le locataire au bailleur au début de la location d’un logement. Cette somme doit être restituée par le propriétaire à la fin du contrat de location dans un délai encadré par la Loi, mais certains montants peuvent ne être déduits. Retrouvez toutes les informations concernant le délai pour rendre le dépôt de garantie (appelé faussement "caution") dans le cadre d'un bail.

Quel est le délai pour rendre la caution ?

Le bailleur doit restituer le dépôt de garantie dans un délai encadré par la Loi.

Dépôt de garantie : à quoi sert-il ?

Le dépôt de garantie est gardé par le bailleur pendant la durée du contrat de location. Cette somme d’argent permet au bailleur de récupérer les éventuelles sommes que lui doit le locataire à la fin de la location.

Le chèque de dépôt de garantie est encaissé par le bailleur au début du contrat de location. Ce dernier a ensuite un certain temps pour restituer la somme, en y soustrayant les éventuelles sommes dues.

La somme du dépôt de garantie permet de couvrir les éventuels impayés de loyer, charges et réparation de dommages dus par le locataire à la fin de sa location.

Le montant du dépôt de garantie

Le montant maximal du dépôt de garantie dépend du type de location :

• s’il s’agit d’une location meublée : le montant du dépôt de garantie maximal correspond à deux mois de loyer, charges exclues (pour les contrats signés après le 27 mars 2014) ; pour les contrats signés avant le 27 mars 2014, le montant du dépôt de garantie est fixé librement par le bailleur ;
• s’il s’agit d’une location vide : le montant du dépôt de garantie maximal correspond à un mois de loyer charges exclues.

La restitution du dépôt de garantie

Dans le cas où le locataire quitte sa location sans sommes dues ou sans dommages causés dans le logement, le propriétaire est dans l’obligation de restituer la somme intégrale du dépôt de garantie.

Le propriétaire du logement loué a changé en cours de bail ? C’est alors au nouveau propriétaire de rembourser le montant du dépôt de garantie au locataire à la fin du bail de location.

Les délais de restitution du dépôt de garantie

Le délai de restitution du dépôt de garantie est formellement encadré par la loi :

• si l’état des lieux de sortie est identique à l’état des lieux d'entrée : le délai de restitution est d’un mois ;
• si l’état des lieux de sortie est différent de l’état des lieux d'entrée : le délai de restitution est de deux mois.

La période de délai débute le jour où le locataire restitue les clés du logement loué. Le locataire peut remettre les clés au bailleur ou à son mandataire (comme l’agent immobilier par exemple) par lettre recommandée avec accusé de réception ou en mains propres.

Le bailleur n’a pas effectué l’état des lieux de sortie ?Le locataire a alors le droit de le réclamer par le biais d’une mise en demeure. C’est après l’état des lieux de sortie que le locataire peut restituer les clés et demander la restitution de son dépôt de garantie.

Quelles sont les charges pouvant être retenues sur le dépôt de garantie ?

Des charges et des montants divers peuvent être déduits du montant du dépôt de garantie initialement fourni par le locataire. Toutefois, toutes les sommes déduites doivent être justifiées par le propriétaire.

Les charges retenues sur le dépôt de garantie en logement vide

Dans le cadre de la location d’un logement vide, le bailleur peut retenir certaines sommes sur le dépôt de garantie. Ces sommes doivent être justifiées et les conditions diffèrent selon qu’il s’agit d’un logement en copropriété ou d’un logement individuel.

Pour un logement individuel vide, le propriétaire peut déduire les sommes suivantes du dépôt de garantie :

• les impayés de loyers ou de charges ;
• les travaux locatifs ;
• les éventuelles dommages causés dans le logement pendant la durée de la location.

En cas de retenue sur le dépôt de garantie, le bailleur est contraint de justifier les sommes en fournissant les documents nécessaires : l’état des lieux contradictoire, les photos des dommages, un constat d’huissier, des factures et des devis pour la réparation, ou encore ses lettres de réclamation des impayés de loyers auxquelles le locataire n’a pas répondu.

Pour un logement vide en copropriété, le bailleur effectue en fin de bail un arrêté provisoire des comptes. Il lui est possible de déduire une provision plafonnée à 20% sur le dépôt de garantie jusqu’à la publication de l’arrêté annuel des comptes de la copropriété. Les documents justificatifs que le bailleur doit fournir peuvent être les suivants :

• l’état des lieux d’entrée et de sortie ;
• les photos et contrats d’huissier ;
• les éventuelles factures et devis ;
• les lettres de réclamation des impayés de loyers auxquelles le locataire n’a pas répondu.

Toute régularisation définitive doit être effectuée dans le mois suivant l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Néanmoins, le bailleur et le locataire peuvent choisir de régulariser les comptes avant l’approbation des comptes de la copropriété.

Les charges retenues sur le dépôt de garantie en logement meublé

Dans un logement meublé, le bailleur est également autorisé à déduire des sommes dues sur le montant du dépôt de garantie ; ces sommes peuvent correspondre à :

• des loyers ou des charges impayés ;
• d’éventuelles dégradations sur le logement ou sur les fournitures d’ameublement ;

Dans ce cas, le locataire a la possibilité de contester les sommes exigées ; le bailleur doit alors justifier ces sommes en fournissant notamment des documents tels que :

• l’état des lieux d’entrée et de sortie ;
• les photos et contrats d’huissier ;
• les éventuelles factures et devis ;
• les lettres de réclamation des impayés de loyers auxquelles le locataire n’a pas répondu.

Dans le cadre d’un logement meublé situé dans une copropriété, les démarches sont les mêmes que pour un logement vide.

Le dépôt de garantie peut-il servir pour payer les loyers ?Le dépôt de garantie ne peut être utilisé pour payer les loyers en cas de difficulté de paiement de la part du locataire. En effet, le dépôt de garantie ne représente pas un moyen de paiement pendant la durée de la location.

Caution et dépôt de garantie : qu’est-ce que c’est ?

On parle souvent de « dépôt de garantie » ou de « caution » de façon indifférenciée. Pourtant, les deux n’ont pas le même objectif.

Le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie correspond à un montant fourni par le locataire au début de son bail. Il s’agit d’une somme d’argent versée lors de la signature du contrat de bail qui garantit le bon déroulement du contrat.

Le dépôt de garantie et son montant sont obligatoirement stipulés dans le contrat de bail signé par le locataire et le bailleur. Le montant maximal est fixé par la loi du 6 juillet 1989 et précisé par la Loi Alur : il ne doit pas dépasser un mois de loyer hors charges pour un logement vide.

Plus besoin de dépôt de garantie avec le bail mobilité Le nouveau bail mobilité associé à la loi Elan ne nécessite pas de dépôt de garantie. Les locataires bénéficient de la garantie VISALE, il s'agit de l'assurance qu'Action Logement va payer les loyers et les dégâts du locataire si celui-ci n'est plus en mesure de la faire.

La caution

La caution n’est pas une somme mais une personne, contrairement au dépôt de garantie. Elle est apportée par une personne tierce qui garantie le paiement de loyer en cas de difficultés de paiement de celui-ci. La personne choisie comme caution doit être solvable.

Toutefois, la loi MLLE (loi de Mobilisation pour le Logement et la Lutte contre l’Exclusion) datant du 25 mars 2009 interdit aux bailleurs privé d’exiger une telle caution s’ils ont effectué une garantie universelle des risques locatifs (GRL) ou une garantie de loyers impayés (GLI).

Seuls les apprentis et les étudiants peuvent se voir demander une caution par un bailleur privé.

Une « caution simple » implique que le bailleur doit demander les loyers impayés avant de se retourner vers la personne s’étant portée caution.

En revanche, une « caution solidaire » offre plus de sécurité au bailleur : la personne s’étant portée caution doit immédiatement régler les impayés en cas de non-paiement par le locataire. Dans ce cadre, la caution est solvable grâce à tous ses revenus et biens (pensions, salaires, biens immobilier et mobiliers).

Dans le cas d’une caution solidaire, le bailleur est tenu de prévenir la caution dès le premier impayé.

Quels recours en cas de non restitution du dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie n’a pas été restitué dans le délai légal ?

• Le locataire a alors la possibilité de mettre en demeure le propriétaire afin qu’il rembourse le dépôt de garantie ; pour cela, le locataire doit envoyer une lettre recommandée avec avis de réception. Le modèle de la lettre de mise en demeure est disponible ici.

La mise en demeure ne suffit pas à récupérer le dépôt de garantie ?

• Le locataire peut alors contacter la Commission Départementale de Conciliation de son département. Si ces deux démarches ne permettent pas d’accéder à la restitution du dépôt de garantie par le propriétaire, il convient alors de porter l’affaire devant le Tribunal d’Instance.

Le dépôt de garantie est restitué en retard ?

• Le propriétaire doit alors des intérêts de retard au locataire. Ainsi, le propriétaire doit ajouter à la somme du dépôt de garantie initial 10% du loyer mensuel hors charges à chaque mois de retard constaté. Toutefois, si le retard est dû au fait que le locataire n’a pas communiqué sa nouvelle adresse au propriétaire, ces majorations ne s’appliquent pas.