Contrat de location : quel délai pour rendre la caution ?

Quel est le délai pour rendre la caution ?

Le bailleur doit restituer le dépôt de garantie dans un délai encadré par la Loi.

Dépôt de garantie : à quoi sert-il ?

Le dépôt de garantie est gardé par le bailleur pendant la durée du contrat de location. Cette somme d'argent permet au bailleur de récupérer les éventuelles sommes que lui doit le locataire à la fin de la location.

Le chèque de dépôt de garantie est encaissé par le bailleur au début du contrat de location. Ce dernier a ensuite un certain temps pour restituer la somme, en y soustrayant les éventuelles sommes dues.

La somme du dépôt de garantie permet de couvrir les éventuels impayés de loyer, charges et réparation de dommages dus par le locataire à la fin de sa location.

Le montant du dépôt de garantie

Le montant maximal du dépôt de garantie dépend du type de location :

• s'il s'agit d'une location meublée : le montant maximal correspond à deux mois de loyer, charges exclues (pour les contrats signés après le 27 mars 2014) ;
• s'il s'agit d'une location vide : le montant maximal correspond à un mois de loyer charges exclues.

La restitution du dépôt de garantie

Dans le cas où le locataire quitte sa location sans sommes dues ou sans dommages causés dans le logement, le propriétaire est dans l'obligation de restituer la somme intégrale du dépôt de garantie.

Le propriétaire du logement loué a changé en cours de bail ? C'est alors au nouveau propriétaire de rembourser le montant du dépôt de garantie au locataire à la fin du bail de location.

Les délais de restitution du dépôt de garantie

Le délai de restitution du dépôt de garantie est formellement encadré par la loi :

• si l'état des lieux de sortie est identique à l'état des lieux d'entrée : le délai de restitution est d'un mois ;
• si l'état des lieux de sortie est différent de l'état des lieux d'entrée : le délai de restitution est de deux mois.

La période de délai débute le jour où le locataire restitue les clés du logement loué. Le locataire peut remettre les clés au bailleur ou à son mandataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou en mains propres.

Quelles sont les charges pouvant être retenues sur le dépôt de garantie ?

Des charges et des montants divers peuvent être déduits du montant du dépôt de garantie initialement fourni par le locataire. Toutefois, toutes les sommes déduites doivent être justifiées par le propriétaire.

Les charges retenues sur le dépôt de garantie en logement vide

Pour un logement individuel vide, le propriétaire peut déduire les sommes suivantes du dépôt de garantie :

• les impayés de loyers ou de charges ;
• les travaux locatifs ;
• les éventuels dommages causés dans le logement pendant la durée de la location.

En cas de retenue, le bailleur est contraint de justifier les sommes en fournissant les documents nécessaires : l'état des lieux contradictoire, les photos des dommages, un constat d'huissier, des factures et des devis pour la réparation.

Pour un logement vide en copropriété, le bailleur effectue en fin de bail un arrêté provisoire des comptes. Il lui est possible de déduire une provision plafonnée à 20% sur le dépôt de garantie jusqu'à la publication de l'arrêté annuel des comptes de la copropriété. Toute régularisation définitive doit être effectuée dans le mois suivant l'approbation définitive des comptes de l'immeuble.

Les charges retenues sur le dépôt de garantie en logement meublé

Dans un logement meublé, le bailleur est également autorisé à déduire des sommes dues sur le montant du dépôt de garantie :

• des loyers ou des charges impayés ;
• d'éventuelles dégradations sur le logement ou sur les fournitures d'ameublement.

Le locataire a la possibilité de contester les sommes exigées. Le bailleur doit alors justifier en fournissant l'état des lieux d'entrée et de sortie, photos, factures et devis.

Caution et dépôt de garantie : qu'est-ce que c'est ?

On parle souvent de "dépôt de garantie" ou de "caution" de façon indifférenciée. Pourtant, les deux n'ont pas le même objectif.

Le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie correspond à un montant fourni par le locataire au début de son bail. Il s'agit d'une somme d'argent versée lors de la signature du contrat de bail qui garantit le bon déroulement du contrat.

Le montant maximal est fixé par la loi du 6 juillet 1989 et précisé par la Loi Alur : il ne doit pas dépasser un mois de loyer hors charges pour un logement vide.

Le nouveau bail mobilité associé à la loi Elan ne nécessite pas de dépôt de garantie. Les locataires bénéficient de la garantie VISALE.

La caution

La caution n'est pas une somme mais une personne, contrairement au dépôt de garantie. Elle est apportée par une personne tierce qui garantit le paiement de loyer en cas de difficultés.

Une "caution simple" implique que le bailleur doit demander les loyers impayés au locataire avant de se retourner vers la personne s'étant portée caution.

En revanche, une "caution solidaire" offre plus de sécurité au bailleur : la personne s'étant portée caution doit immédiatement régler les impayés en cas de non-paiement par le locataire.

Quels recours en cas de non restitution du dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie n'a pas été restitué dans le délai légal ?

• Le locataire a alors la possibilité de mettre en demeure le propriétaire afin qu'il rembourse le dépôt de garantie ; pour cela, le locataire doit envoyer une lettre recommandée avec avis de réception.

La mise en demeure ne suffit pas ?

• Le locataire peut alors contacter la Commission Départementale de Conciliation de son département. Si ces démarches ne permettent pas d'accéder à la restitution, il convient de porter l'affaire devant le Tribunal d'Instance.

Le dépôt de garantie est restitué en retard ?

• Le propriétaire doit alors des intérêts de retard au locataire. Le propriétaire doit ajouter à la somme du dépôt de garantie initial 10% du loyer mensuel hors charges à chaque mois de retard constaté. Toutefois, si le retard est dû au fait que le locataire n'a pas communiqué sa nouvelle adresse au propriétaire, ces majorations ne s'appliquent pas.

Questions fréquentes