Calculer le retard de restitution depuis vos dates réelles
Renseignez la date de remise des clés et la date où la caution a été reçue (ou laissez vide si vous ne l'avez pas encore reçue). L'outil compare avec le délai légal applicable selon la conformité de l'état des lieux, puis calcule la pénalité automatique de 10 % qui s'ajoute au remboursement.
Calcul automatique basé sur l'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifiée par la loi ALUR du 24 mars 2014. Pénalité due de plein droit, sans formalité préalable. Vérification définitive par un conseiller juridique en cas de litige.
Restitution du dépôt de garantie : 1 mois ou 2 mois, tout dépend de l'état des lieux
La loi du 6 juillet 1989 distingue deux régimes opposés selon le résultat de l'état des lieux de sortie. La conformité parfaite déclenche un délai court d'un mois ; la moindre différence justifie deux mois supplémentaires pour que le bailleur évalue et chiffre les éventuelles dégradations. Cette nuance pèse lourd financièrement : un mois de retard sur la caution déclenche déjà la pénalité automatique de 10 %.
Aucun écart constaté
- Le bailleur doit restituer l'intégralité du dépôt de garantie
- Aucune retenue n'est possible, aucun justificatif à fournir
- Délai courant à partir de la remise des clés, pas de l'EDL signé
- Au-delà du mois : pénalité de 10 % du loyer mensuel par mois entamé
Dégradations notées
- Le bailleur peut retenir le coût des réparations imputables
- Devis ou factures obligatoires pour chaque retenue
- Solde du dépôt restitué sous 2 mois maximum
- Même pénalité de 10 % en cas de dépassement
L'usure naturelle du temps (peinture qui ternit, joints qui jaunissent, moquette qui s'use) reste à la charge du bailleur. Seules les dégradations actives (trous, brûlures, casse) imputables au locataire ou à ses invités peuvent être retenues sur la caution. Une grille de vétusté annexée au bail (facultative mais courante) fixe les pourcentages d'abattement annuel par poste : 10 % pour la peinture, 15 % pour le papier peint, 5 à 10 % pour les sols. Voir aussi notre guide vétusté peinture.
Les chiffres-clés à retenir sur le dépôt de garantie
Quatre repères encadrent toute restitution de dépôt de garantie en France. Les deux premiers fixent les délais légaux ; les deux suivants définissent la pénalité automatique et le plafond du montant initialement exigible.
À partir de quand le délai commence-t-il à courir ?
Le point de départ légal est la remise des clés au bailleur, pas la signature de l'état des lieux ni la date de fin de bail. Ce déclenchement vous protège : le bailleur ne peut pas retarder la procédure d'état des lieux pour gagner du temps sur la restitution.
Jour J — Remise des clés et état des lieux de sortie
L'état des lieux contradictoire est réalisé en présence des deux parties. Vous remettez les clés au bailleur ou à son représentant. Le décompte démarre ce jour-là, quelle que soit la date de signature du document final.
J + 1 mois — Restitution si état des lieux conforme
Si aucune différence n'est notée entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie, le bailleur a un mois pour rendre l'intégralité du dépôt par virement, chèque ou espèces. Le moyen de paiement importe peu.
J + 2 mois — Restitution si écarts à l'état des lieux
En présence de dégradations, le bailleur dispose de deux mois pour évaluer, faire chiffrer par devis, retenir les sommes correspondantes et rembourser le solde au locataire. Les retenues doivent être justifiées pièce par pièce.
Au-delà — Pénalité automatique de 10 % par mois
Chaque mois entamé de retard ajoute 10 % du loyer mensuel hors charges au montant initial. La pénalité est due de plein droit, sans démarche préalable du locataire. Elle se cumule mois après mois.
La loi ALUR de 2014 a introduit une condition essentielle : si le locataire ne transmet pas sa nouvelle adresse au bailleur (par écrit, idéalement dans l'état des lieux de sortie ou par lettre recommandée), le bailleur peut ne pas trouver où envoyer le dépôt et la pénalité de 10 % ne s'applique pas. Pensez systématiquement à inscrire votre adresse de correspondance dans l'EDL signé.
Combien le bailleur peut-il exiger comme dépôt de garantie ?
Le montant maximal du dépôt de garantie est plafonné par la loi du 6 juillet 1989. Toute somme exigée au-delà de ces plafonds est illégale et récupérable par le locataire, même rétroactivement.
| Type de location | Plafond légal | Référence |
|---|---|---|
| Location vide (nue) | 1 mois de loyer hors charges | Loi 6 juillet 1989, article 22 |
| Location meublée (bail signé après le 27 mars 2014) | 2 mois de loyer hors charges | Loi ALUR du 24 mars 2014 |
| Bail mobilité | Interdit (0 €) | Loi ELAN du 23 novembre 2018 |
| Location saisonnière | Libre (négocié) | Hors champ loi 1989 |
Caution non rendue dans les délais : les 3 recours à activer
Quand le bailleur dépasse le délai légal, trois étapes amiables suffisent généralement à débloquer la situation. Procédez dans l'ordre : chaque étape alimente le dossier de la suivante en cas de saisine du juge.
Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception
Première étape obligatoire. Rappelez le délai légal (1 ou 2 mois), réclamez le dépôt de garantie augmenté de la pénalité de 10 %, joignez l'état des lieux signé et votre nouvelle adresse. Accordez 15 à 30 jours pour la réponse. Conservez l'accusé de réception : c'est la preuve qui ouvre tous les recours suivants.
Saisine de la Commission départementale de conciliation
Saisine gratuite par lettre simple, obligatoire avant le tribunal pour ce type de litige. Adressez votre dossier (LRAR + état des lieux + bail) à la CDC de la préfecture du département du logement. Avis sous 2 à 4 mois en moyenne. Non contraignant mais 70 % des dossiers se règlent à ce stade.
Tribunal judiciaire — juge des contentieux de la protection
Compétent pour les litiges locatifs sans plafond de montant. Procédure simplifiée et gratuite, avocat non obligatoire. Délai moyen 6 à 12 mois. Le juge peut imposer la restitution, la pénalité et des dommages-intérêts pour préjudice moral si la mauvaise foi du bailleur est avérée.
Quelles retenues le bailleur peut-il opérer sur le dépôt ?
Le bailleur ne peut retenir que les sommes correspondant à des dégradations actives du logement causées par le locataire ou ses invités, et à condition que ces dégradations soient mentionnées dans l'état des lieux de sortie et ne relèvent pas de la vétusté normale.
Sont retenables : les réparations chiffrées par devis, les loyers ou charges impayés, et la régularisation des charges locatives si les comptes annuels le justifient. Sont en revanche inopposables au locataire : la vétusté de la peinture après 10 ans, l'usure normale des sols, les joints de salle de bain noircis, les marques de meubles, les trous de chevilles standard pour cadres.
Pour le détail des retenues légitimes vs abusives, consultez notre guide complet sur la restitution de la caution avec son calculateur de pénalité paramétrable par mois de retard.
Profitez de la fin de bail pour optimiser vos contrats d'énergie
Pendant que vous attendez la restitution du dépôt, mettez la période à profit pour résilier vos contrats d'électricité et de gaz et comparer les offres pour votre nouveau logement. L'écart entre le tarif réglementé EDF et l'offre la moins chère du marché atteint souvent 100 à 300 € par an sur une consommation moyenne, soit l'équivalent de la pénalité de retard moyenne.
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Tout ce qu'on nous demande sur le délai de restitution
1 mois à compter de la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée. 2 mois en cas d'écart, pour que le bailleur évalue les éventuelles retenues. Au-delà, une pénalité de 10 % du loyer mensuel hors charges s'applique automatiquement par mois entamé.
À la remise des clés au bailleur, pas à la signature de l'état des lieux ni à la date de fin du bail. Cette précision protège le locataire : le bailleur ne peut pas retarder la procédure pour gagner du temps. Conservez une trace écrite de la remise (signature, photo, mail).
Pour une location vide, le dépôt est plafonné à 1 mois de loyer hors charges. Pour une location meublée (bail signé après le 27 mars 2014), il peut aller jusqu'à 2 mois de loyer hors charges. Le bail mobilité interdit tout dépôt. Toute somme exigée au-delà est illégale et récupérable.
Quatre étapes : 1) Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception en réclamant le dépôt + pénalité de 10 %/mois. 2) Saisine gratuite de la commission départementale de conciliation. 3) Tribunal judiciaire si nécessaire (procédure simplifiée, sans avocat obligatoire). La majorité des dossiers se règlent dès l'étape 1 ou 2.
Le bailleur doit ajouter 10 % du loyer mensuel hors charges par mois entamé de retard. Exemple : caution 900 €, loyer 1 000 €, retard de 4 mois → 900 € + (1 000 × 10 % × 4) = 1 300 €. La pénalité est due automatiquement, sans saisine du juge. Exception : si le locataire n'a pas transmis sa nouvelle adresse, la pénalité ne s'applique pas.
Oui, si le bail a été signé après le 27 mars 2014 (date d'entrée en vigueur de la loi ALUR). Avant cette date, les baux meublés relevaient d'un régime libre sans plafond légal. Si votre bail est antérieur, le montant convenu reste applicable, mais peut être contesté devant le juge si manifestement abusif.
