Vide ou meublé : quel bail correspond à votre profil ?
Quatre questions suffisent pour identifier la formule la plus adaptée selon votre profil (locataire ou bailleur), votre horizon de durée et votre rapport au mobilier. L'assistant pondère les critères et formule une recommandation argumentée.
Recommandation indicative basée sur les critères les plus structurants. Pour un choix définitif, étudiez aussi votre fiscalité personnelle, la nature du bien et la zone géographique. Les bailleurs peuvent consulter un expert-comptable spécialisé en immobilier locatif.
Location vide ou meublée : les 10 différences clés
La distinction entre vide et meublé pèse sur l'ensemble du contrat : durée, caution, préavis, fiscalité du bailleur et obligations sur le mobilier. Voici la grille de lecture complète, point par point.
| Critère | Location vide | Location meublée |
|---|---|---|
| Durée du bail | 3 ans (propriétaire physique) / 6 ans (SCI) | 1 an renouvelable (9 mois étudiant non renouvelable) |
| Reconduction | Tacite sauf congé bailleur | Tacite (sauf bail étudiant 9 mois) |
| Préavis bailleur | 6 mois avant fin de bail + motif (vente, reprise, légitime) | 3 mois avant fin de bail + motif identique |
| Préavis locataire | 3 mois (1 mois en zone tendue ou cas particuliers) | 1 mois quel que soit le motif |
| Caution maximum | 1 mois de loyer hors charges | 2 mois de loyer hors charges |
| Mobilier obligatoire | Aucun | 11 éléments imposés par décret du 31 juillet 2015 |
| Régime fiscal bailleur | Revenus fonciers (micro 30 % < 15 000 €, ou réel) | BIC (micro 50 % < 77 700 €, ou réel) |
| Forfait de charges | Interdit (provisions + régularisation) | Possible (loi ALUR 2014) |
| Indice de référence | IRL — révision annuelle possible | IRL — révision annuelle possible |
| Idéal pour | Locataires stables, longue durée, sans mobilier propre | Locataires en mobilité, étudiants, jeunes actifs |
Location vide : avantages côté locataire et côté bailleur
Le bail vide protège différemment les deux parties. Le locataire bénéficie d'une stabilité contractuelle de trois ans et d'une caution réduite, dont le délai de restitution reste protégé par la pénalité de 10 %/mois. Le bailleur s'assure une rotation faible et une fiscalité simple, au prix d'une moindre souplesse pour récupérer le bien.
Avantages du bail vide
- Bail de 3 ans garantissant l'occupation tranquille
- Caution limitée à 1 mois de loyer hors charges
- Préavis bailleur de 6 mois et motif imposé : forte protection
- Reconduction tacite sauf congé écrit avant 6 mois de la fin
- Liberté totale d'aménagement (peinture, mobilier)
- Pas de mobilier à entretenir ni à remplacer
Avantages du bail vide
- Rotation faible des locataires (3 ans minimum garantis)
- Pas d'achat ni d'entretien de mobilier
- Fiscalité simple en revenus fonciers (micro-foncier ou réel)
- Possibilité de générer un déficit foncier imputable sur le revenu global
- Locataires plus stables (familles, couples installés)
- Frais de gestion réduits : pas d'inventaire ni d'usure mobilier
Les chiffres-clés de la location vide
Quatre repères encadrent la location vide en France. La durée passe à 6 ans quand le bailleur est une SCI ou une personne morale, et le préavis bailleur reste de 6 mois minimum dans tous les cas.
Congé donné par le bailleur : les 3 motifs autorisés
À la différence du locataire qui peut quitter le logement sans motif (sous réserve du préavis), le bailleur ne peut donner congé que pour trois motifs limitativement énumérés par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Le congé doit être notifié au moins 6 mois avant l'échéance du bail.
Vente du logement
Le bailleur doit proposer le bien au locataire au prix de vente (droit de préemption)
Reprise pour habiter
Pour le bailleur ou un proche (conjoint, descendant, ascendant) avec justificatif
Motif légitime et sérieux
Impayés répétés, troubles du voisinage, dégradations volontaires
Si le locataire a plus de 65 ans et que ses ressources annuelles ne dépassent pas un certain plafond (lié au PLUS — plafond logement social), le bailleur ne peut pas donner congé sans lui proposer un logement de remplacement dans le même quartier. Cette protection ne joue pas si le bailleur lui-même a plus de 65 ans ou si ses ressources sont également modestes.
Comment sont imposés les loyers en location vide ?
Les loyers issus d'une location vide sont déclarés en revenus fonciers (catégorie 2 des revenus du patrimoine). Deux régimes coexistent selon le montant annuel des loyers et la stratégie patrimoniale du bailleur. Côté obligations, le propriétaire doit également annexer au bail les diagnostics techniques obligatoires (DPE, électrique, gaz, ERP…) et préciser, si le logement est en zone tendue, le loyer du précédent locataire.
| Régime | Conditions | Calcul | Avantages |
|---|---|---|---|
| Micro-foncier | Loyers annuels < 15 000 € | Abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers, imposition sur les 70 % restants | Simple, automatique, sans pièces justificatives |
| Régime réel | Loyers annuels > 15 000 € OU option volontaire | Loyers — charges déductibles (travaux, intérêts emprunt, taxe foncière, frais de gestion, assurances) | Création possible d'un déficit foncier imputable jusqu'à 10 700 € sur le revenu global |
Le déficit foncier est un mécanisme particulièrement intéressant pour les bailleurs qui réalisent des travaux importants : la part qui dépasse les loyers (hors intérêts d'emprunt) est imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an, le reliquat se reportant sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Ce levier disparaît en régime micro-foncier : il faut être au régime réel pour en bénéficier.
Entrée dans une location vide : pensez à l'énergie
À l'entrée dans une location vide, l'ouverture des compteurs d'électricité et de gaz est obligatoire. Sans démarche, le précédent occupant aura coupé l'alimentation lors de son départ, et vous risquez de rester sans courant ni chauffage pendant plusieurs jours. Selectra prend en charge la souscription du contrat et la programmation de la mise en service en un seul appel.
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Tout ce qu'on nous demande sur la location vide
3 ans renouvelable tacitement si le bailleur est une personne physique. 6 ans si le bailleur est une personne morale (SCI, banque, assureur, société). Le bail se reconduit automatiquement sauf congé écrit donné 6 mois avant la fin par le bailleur (avec motif imposé) ou 3 mois avant par le locataire.
1 mois de loyer hors charges, selon l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Toute somme supérieure exigée par le bailleur est illégale et récupérable par le locataire, même rétroactivement. La caution n'est pas obligatoire : certains bailleurs préfèrent une garantie Visale gratuite via Action Logement.
Le bailleur peut donner congé à l'échéance du bail (3 ans après la signature) mais uniquement pour trois motifs limitatifs : vente du logement (avec droit de préemption du locataire), reprise pour habiter (pour lui ou un proche : conjoint, ascendant, descendant), motif légitime et sérieux (impayés, troubles). Le congé doit être notifié 6 mois avant la fin du bail par lettre recommandée.
Revenus fonciers. Sous 15 000 € de loyers annuels, le régime micro-foncier s'applique avec un abattement forfaitaire de 30 %. Au-delà ou sur option, le régime réel permet de déduire les charges réelles (travaux, intérêts, taxe foncière, gestion) et même de générer un déficit foncier imputable jusqu'à 10 700 € sur le revenu global.
Côté locataire : bail plus long (3 ans contre 1 an), caution moins élevée (1 mois contre 2 mois), liberté d'aménagement. Côté bailleur : rotation faible, fiscalité simple, pas d'achat de mobilier, possibilité de déficit foncier. Le meublé est plus avantageux côté loyer (10 à 25 % de plus) et côté fiscalité bailleur (BIC 50 % d'abattement).
Oui, l'état des lieux contradictoire est obligatoire à l'entrée et à la sortie, exactement comme en meublé. Le modèle imposé par la loi ALUR (décret du 30 mars 2016) liste les éléments à contrôler pièce par pièce. Sans état des lieux d'entrée, le logement est légalement présumé en bon état au désavantage du locataire.
