Checklist état des lieux par pièce : préparez votre visite
Naviguez entre les pièces, évaluez chaque élément (bon, moyen, mauvais), et obtenez un récapitulatif imprimable à apporter le jour de l'état des lieux contradictoire. L'outil est local à votre navigateur : aucune donnée n'est envoyée à Selectra.
Outil indicatif : cette checklist prépare la visite, elle ne remplace pas l'état des lieux officiel signé par les deux parties. Les données restent dans votre navigateur (rien n'est envoyé à Selectra).
État des lieux d'entrée et de sortie : ce qui les différencie
L'état des lieux d'entrée et celui de sortie sont rédigés sur la même trame — le modèle imposé par le décret du 30 mars 2016 (loi Alur). Ils se comparent ligne à ligne en fin de bail : tout écart qui n'est pas imputable à la vétusté normale du logement peut être retenu sur la caution.
Le jour de la remise des clés
- Réalisé avant la remise des clés au locataire
- Signé par les deux parties, conservé en 2 exemplaires
- 10 jours pour demander une rectification écrite
- 1 mois de plus pour signaler une anomalie de chauffage
- Sans état des lieux, le logement est présumé en bon état (article 1731 du Code civil)
Le jour du départ
- Réalisé juste avant la restitution des clés au bailleur
- Comparé pièce par pièce à l'état des lieux d'entrée
- Doit comporter la date de l'état des lieux d'entrée et l'adresse de correspondance du locataire
- Les frais ne peuvent jamais être à la charge du locataire
- Déclenche le délai légal de restitution de caution
La vétusté (peinture qui ternit, joints qui jaunissent, moquette qui s'use) n'est jamais imputable au locataire — c'est l'effet normal du temps. Seule une dégradation active (trou dans le mur, brûlure, casse) peut être retenue sur la caution. La grille de vétusté annexée au bail (facultative mais utile) fixe les pourcentages d'abattement annuel par poste : 10 % pour la peinture, 7 % pour le carrelage, 5 % pour les sols souples.
État des lieux et caution : les chiffres-clés à mémoriser
Quatre repères suffisent à sécuriser un état des lieux du côté locataire : les délais de rectification, le plafond de frais professionnels, et le délai de restitution de la caution.
Les 8 mentions obligatoires d'un état des lieux conforme
Le décret du 30 mars 2016 impose une trame minimale. Un état des lieux incomplet peut être contesté : le bailleur s'expose à perdre tout droit de retenue sur la caution, et le locataire à se voir imputer des dégradations préexistantes.
| Mention | Détail |
|---|---|
| Identité des participants | Locataire, bailleur ou leurs représentants |
| Date et adresse du logement | Date du constat, adresse complète |
| Parties privées accessibles | Toutes les pièces et dépendances du locataire |
| Description par pièce | État des murs, sols, plafonds, ouvertures |
| Équipements de chauffage et ECS | Inventaire et état de fonctionnement |
| Relevé des compteurs | Électricité, gaz, eau — index au jour de l'état des lieux |
| Liste du mobilier | Si le bien est loué meublé — état pièce par pièce |
| Adresse de correspondance | Nouvelle adresse du locataire (état des lieux de sortie) |
Pour les meubles, chaque objet est classé en Très bon état, Bon état, État moyen ou Mauvais état. Les factures peuvent être annexées pour les éléments à l'état neuf — pratique pour prouver la valeur de remplacement si l'objet est dégradé pendant le bail.
État des lieux : le déroulé du jour J à la restitution de la caution
L'état des lieux n'est pas un événement isolé : c'est un fil qui court tout au long du bail. Voici les étapes critiques côté locataire.
Réaliser l'état des lieux d'entrée
Visite contradictoire avec le bailleur. Compter 1 à 2 heures pour un T3. Prendre des photos datées de chaque défaut — la loi Alur recommande explicitement cette pratique. Relever les compteurs (électricité, gaz, eau) et noter les index.
Demander une rectification
Pendant les 10 jours qui suivent l'état des lieux d'entrée, le locataire peut demander au bailleur d'ajouter un défaut oublié — par lettre recommandée. Pour les équipements de chauffage, le délai monte à 1 mois après le démarrage du chauffe.
Faire l'état des lieux de sortie
Visite contradictoire identique à l'entrée. Le document doit comporter la date de l'état des lieux d'entrée (pour traçabilité) et la nouvelle adresse du locataire (pour l'envoi de la caution).
Recevoir la caution
Le bailleur dispose de 1 mois pour rendre la caution si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, 2 mois en cas d'écart. Au-delà, des pénalités de retard de 10 % du loyer mensuel s'ajoutent par mois de retard.
Combien coûte un état des lieux ?
Trois cas de figure encadrent les frais selon que l'état des lieux est fait à l'amiable, par un professionnel mandaté par le bailleur, ou par un huissier en cas de désaccord.
| Situation | Coût bailleur | Coût locataire |
|---|---|---|
| état des lieux à l'amiable (entre les deux parties) | Gratuit | Gratuit |
| état des lieux par un agent immobilier mandaté | Selon devis | Max 3 € TTC/m², jamais plus que le bailleur |
| état des lieux de sortie professionnel | Selon devis | 0 € — jamais à la charge du locataire |
| état des lieux par huissier (en cas de désaccord) | 50 % | 50 % — frais souvent > 200 € |
En cas de désaccord : trois recours possibles
Quand bailleur et locataire ne s'accordent pas sur l'état du logement ou sur la restitution de la caution, trois voies sont ouvertes — par ordre croissant de complexité :
Lettre recommandée avec accusé de réception
Première étape obligatoire avant tout recours. Exposez précisément les points contestés, joignez vos photos et l'état des lieux. Donnez un délai raisonnable (15 à 30 jours) pour une réponse.
Commission départementale de conciliation (CDC)
Gratuite et obligatoire avant le tribunal pour les conflits liés à l'état des lieux et à la caution. Saisine par lettre simple à la CDC de la préfecture. Délai moyen : 2 à 4 mois. L'avis n'est pas contraignant, mais il sert de preuve devant le juge.
Tribunal judiciaire (juge des contentieux de la protection)
Compétent pour les litiges locatifs sans seuil de montant. Procédure simplifiée et gratuite. L'avocat n'est pas obligatoire. Prévoyez 6 à 12 mois de délai. Le juge peut imposer la restitution + dommages-intérêts.
Si le bailleur dépasse le délai légal de restitution (1 mois si état des lieux conforme, 2 mois sinon), une pénalité de 10 % du loyer mensuel hors charges s'applique automatiquement par mois de retard entamé. Cette pénalité est due de plein droit sans avoir à passer par un juge — il suffit de la déduire du dernier loyer ou de la réclamer formellement.
Tout ce qu'on nous demande sur l'état des lieux
Oui, l'état des lieux d'entrée est obligatoire au moment de la remise des clés, et l'état des lieux de sortie l'est au moment du départ. La loi du 6 juillet 1989 et le décret du 30 mars 2016 (loi Alur) fixent un modèle minimal. Sans état des lieux d'entrée, le logement est présumé en bon état (article 1731 du Code civil), ce qui désavantage fortement le locataire : toutes les dégradations existantes lui seront imputables.
Le locataire dispose de 10 jours à compter de l'état des lieux pour demander par écrit (lettre recommandée) d'ajouter un défaut oublié. Pour les équipements de chauffage, le délai monte à 1 mois après le premier démarrage du chauffe — un radiateur défectueux découvert en novembre dans un état des lieux signé en juillet peut donc être ajouté.
1 mois si l'état des lieux de sortie est strictement conforme à l'état des lieux d'entrée. 2 mois en cas d'écart (le bailleur doit prouver les retenues). Au-delà, une pénalité de 10 % du loyer mensuel hors charges est due par mois de retard entamé, automatiquement.
Uniquement pour l'état des lieux d'entrée réalisé par un agent immobilier mandaté, et dans la limite de 3 € TTC par m², jamais plus que la part du bailleur. L'état des lieux de sortie n'est jamais à la charge du locataire, même si un professionnel intervient. À l'amiable, la démarche est totalement gratuite.
Demandez d'abord par lettre recommandée. En cas de refus persistant, vous pouvez faire intervenir un huissier de justice pour dresser un constat — les frais (200 à 400 €) sont partagés à parts égales. Sans état des lieux signé ni constat d'huissier, le logement est légalement présumé en bon état.
Non. Le décret du 30 mars 2016 impose la mention de l'identité de tous les participants à la visite. Un état des lieux sans identification des signataires peut être contesté. Si vous découvrez cette anomalie après coup, demandez par lettre recommandée une rectification dans les 10 jours.
