Peinture abîmée : combien le bailleur peut-il légalement retenir ?
Renseignez l'âge de la peinture (depuis le dernier rafraîchissement par le bailleur), le montant que le bailleur veut retenir et le type de finition. Le calculateur applique le barème standard de vétusté pour déterminer la part réellement due par le locataire.
Barème indicatif issu des grilles de vétusté courantes (UNPI, ANIL). À vérifier avec la grille annexée à votre bail si elle existe. Calcul valable pour la part « peinture » uniquement, hors main d'œuvre exceptionnelle.
Peinture défraîchie : vétusté ou dégradation, qui paye quoi ?
Toute la jurisprudence locative repose sur cette distinction. La vétusté est l'usure naturelle du temps, à la charge du bailleur. La dégradation est une détérioration active causée par le locataire ou ses invités, à sa charge.
À la charge du bailleur
- Peinture qui jaunit avec le temps
- Couleur qui ternit ou se patine
- Légères cloques liées à l'humidité du support
- Marques discrètes laissées par les meubles
- Trous standard de chevilles (cadres, étagères légères)
- Joints de salle de bain qui noircissent
À la charge du locataire
- Trous de gros diamètre (TV murale, support lourd)
- Taches profondes, marqueurs, dessins
- Peinture noircie par la fumée de cigarette
- Papier peint déchiré ou arraché
- Murs tachés par des projections (cuisine, art)
- Coups visibles dus aux déménagements ou meubles
L'humidité est le cas le plus litigieux. Si elle vient d'un défaut structurel (étanchéité du toit, remontées capillaires), c'est au bailleur. Si elle vient d'un manque d'aération du locataire (jamais ouvrir les fenêtres, sécher du linge à l'intérieur sans VMC), c'est au locataire. La preuve repose souvent sur l'état des aérations à l'état des lieux d'entrée et sur l'état des lieux de sortie. Photographiez systématiquement les bouches de VMC et les grilles d'aération.
La grille de vétusté complète
Cette grille standard est issue des recommandations des associations de propriétaires (UNPI) et de locataires (ANIL, CLCV). Elle s'applique par défaut en l'absence d'une grille annexée au bail.
| Finition | Abattement annuel | Amortissement | Commentaire |
|---|---|---|---|
| Peinture intérieure standard | 10 % | 10 ans | Amortie au bout de 10 ans (10% par an) |
| Papier peint | 15 % | 7 ans | Amorti au bout de 6 à 7 ans (15% par an) |
| Peinture extérieure / facade | 7 % | 14 ans | Amortie au bout de 14 ans (7% par an) |
| Enduit décoratif | 5 % | 20 ans | Amorti au bout de 20 ans (5% par an) |
| Vernis et lasure | 10 % | 10 ans | Amortis au bout de 10 ans (10% par an) |
Exemple concret : un appartement repeint à neuf il y a 4 ans, sortie avec une facture de remise en état de 1 000 €. Vétusté accumulée : 4 × 10 % = 40 %. Part bailleur : 400 €. Part locataire : 600 € maximum, à condition que la dégradation soit avérée et documentée par devis. Sans dégradation active, aucune retenue n'est due.
Peinture et état des lieux : 10 cas concrets
Les litiges sur la peinture concentrent les trois quarts des contestations de caution. Voici les cas les plus fréquents avec leur qualification juridique :
Retenue abusive sur la peinture : les 3 recours possibles
Si la retenue annoncée dépasse manifestement la part imputable au locataire après application du barème de vétusté, trois recours sont possibles, par ordre croissant de complexité.
| Étape | Démarche | Délai |
|---|---|---|
| 1. LRAR au bailleur | Demandez le détail chiffré de la retenue (devis ou factures) et invoquez le barème de vétusté | 15 à 30 jours pour la réponse |
| 2. Commission de conciliation | Saisine gratuite par lettre simple à la préfecture, avec état des lieux + LRAR + photos | Avis sous 2 à 4 mois |
| 3. Tribunal judiciaire | Procédure simplifiée, avocat non obligatoire, sans plafond de montant | 6 à 12 mois |
Si le bailleur dépasse le délai légal de restitution (1 mois état des lieux conforme, 2 mois sinon), une pénalité de 10 % du loyer mensuel hors charges s'applique automatiquement par mois entamé. Sur un loyer de 1 000 € et 4 mois de retard : 400 € de pénalité due de plein droit. Voir notre guide complet de la restitution de caution et son calculateur.
Vos questions sur la peinture et l'état des lieux
La peinture intérieure standard est amortie en 10 ans selon le barème de vétusté usuel (10 % par an). Au-delà, plus aucune retenue n'est légalement possible. Le papier peint s'amortit plus vite (6-7 ans, 15 % par an), l'enduit décoratif plus lentement (20 ans, 5 % par an).
Non. Les trous standard pour accrocher des cadres ou des étagères légères sont considérés comme usage normal. Seuls les trous de gros diamètre (TV murale, support lourd) ou les trous très nombreux peuvent justifier une retenue, et toujours en proportion de la vétusté résiduelle. Un mur de plus de 10 ans : pas de retenue.
Non. Le jaunissement progressif de la peinture est vétusté normale, jamais imputable au locataire. Le bailleur doit anticiper ce phénomène et provisionner le rafraîchissement régulier. Exception : peinture noircie par fumée de tabac, qui relève de la dégradation active.
Trois preuves possibles : 1) la facture de peinture du bailleur (à demander à la signature du bail), 2) une mention explicite dans l'état des lieux d'entrée (« peinture refaite à neuf » ou « peinture défraîchie »), 3) des photos datées de l'état des lieux. À défaut, l'âge est estimé selon l'état général et les arguments des deux parties.
Pas systématiquement. La grille de vétusté est facultative mais fortement recommandée. Vérifiez l'annexe « état des lieux » de votre contrat de location. Si elle existe, elle s'applique en priorité. Sans grille, la jurisprudence retient la grille standard de 10 %/an pour la peinture.
Uniquement si l'intégralité du mur ou de la pièce a été dégradée (peinture noircie par incendie, traces de feutre indélébile sur toute une surface). Dans tous les autres cas, le calcul se fait par zone et selon la vétusté. Une simple « remise à neuf » d'un mur usagé est à la charge du bailleur, pas du locataire.
