En immobilier, que signifie le terme caution ?
Caution et dépôt de garantie : la différence
Dans le langage courant, la caution est souvent confondue avec le dépôt de garantie. Ces deux éléments sont pourtant bien différents.
La caution est une entité physique ou morale qui accepte de payer les dettes du locataire si jamais celui-ci ne paye plus son loyer ni ses charges locatives.
Le dépôt de garantie est une somme d'argent remise par le locataire lors de son emménagement. Lorsqu'il quitte le logement, la somme lui est restituée dans un délai de un à deux mois. Dans le cas où le logement aurait été détérioré par le locataire, le bailleur a le droit de déduire le montant des travaux du dépôt de garantie.
Pour constater d'éventuels dégâts, le locataire et le propriétaire doivent réaliser un état des lieux à l'entrée et un état des lieux lors de la sortie du logement.
Qu'est-ce qu'une caution simple ?
Il existe deux types de caution, la caution simple et la caution solidaire. Avec une caution simple, le bailleur ne peut demander au garant de rembourser les dettes du locataire que s'il a préalablement demandé au locataire et obtenu un refus.
La demande doit être rédigée par un huissier de justice et doit être envoyée par courrier avec accusé de réception. Le bailleur doit également envoyer une copie du document au garant.
Qu'est-ce qu'une caution solidaire ?
Le deuxième type de caution, la caution solidaire, laisse plus de liberté au propriétaire. Dès le premier impayé de loyer du locataire, le bailleur peut demander à ce que le garant prenne en charge les dettes du locataire.
Dans le cadre d'un acte de caution solidaire, la procédure peut être lancée sans que le propriétaire ni le garant de location ne connaissent la raison de l'arrêt du paiement.
Quelle est la durée d'engagement du garant ?
L'acte de caution à durée déterminée
Le choix de la durée d'engagement est choisi lors de la rédaction de l'acte de caution. Celle-ci peut correspondre à la durée entière du contrat ou à une partie de celui-ci, selon la préférence de la caution.
Durant toute la durée d'engagement, le garant ne peut pas rompre son engagement de manière unilatérale. Pour se libérer de son engagement, il doit se mettre d'accord avec le propriétaire ou attendre la fin de son engagement.
Si aucune clause sur la reconduction n'est inscrite dans le contrat, alors, lors du renouvellement tacite du contrat, le garant est désengagé.
Le contrat de caution à durée indéterminée
Si aucune clause indique la durée d'engagement du garant, il s'agit d'un contrat à durée indéterminée. Dans ce cas, lors du renouvellement du contrat de bail, la caution reste engagée. L'acte de caution prend fin lorsque le bail s'arrête et que l'état des lieux est signé.
Avec un acte de caution à durée indéterminée, le garant peut résilier son engagement à tout moment. Sa décision n'est pourtant effective qu'à la fin du contrat de bail.
Les changements apportés par la loi Elan
En 2014, la loi Alur modifie fondamentalement le secteur locatif français. Cinq ans plus tard, une nouvelle loi vient apporter des modifications, il s'agit de la loi Elan.
L'arrivée de la caution numérique
La loi Elan (Évolution du logement, de l'Aménagement et du numérique) modifie le secteur de l'immobilier de manière à le rendre plus accessible et plus numérique. L'une des mesures phares de cette loi consiste à supprimer les mentions manuscrites présentes sur l'acte de caution.
Le contrat peut désormais être rédigé intégralement de manière numérique. La signature ne fait pas exception puisqu'elle peut être électronique.
Le bail mobilité et la caution Visale
La loi Elan est également à l'origine de la création d'un nouveau type de contrat de location. Destiné aux étudiants et aux personnes en changement professionnel, le bail mobilité ne fonctionne qu'avec la caution Visale.
Cette caution est proposée par le groupe Action Logement qui s'engage à payer le loyer du locataire si celui-ci n'est plus en mesure de le faire. La garantie Visale n'est pas accessible à tous les locataires. Pour pouvoir en profiter, il faut être âgé de moins de 30 ans ou être en situation de mobilité professionnelle.
Modalités et conditions de la caution solidaire
Comment rédiger un acte de caution ?
Pour que l'acte de caution soit légal, un certain nombre d'informations doivent figurer sur le contrat :
- L'identité de la caution, du locataire et du bailleur ;
- L'adresse du logement ;
- Le loyer, les charges locatives et les modalités de révision du loyer ;
- La durée d'engagement de la caution ainsi que le nombre de reconductions possibles ;
- Une phrase indiquant que le garant est conscient de la nature et de l'étendue de son engagement ;
- Le paragraphe 1-22 de la loi du 6 juillet 1989.
Quelle est la loi en cas de décès de la caution ?
Le décès du garant entraîne automatiquement la fin du contrat de caution. Les dettes du garant envers le bailleur sont quant à elles reconduites lors de la succession. Si les descendants acceptent la succession, ils sont alors tenus de payer les dettes immobilières de l'ancien garant. Dans le cas où les descendants refusent la succession, la dette est abandonnée.
Comment trouver un garant de location ?
Le garant, ou caution, peut à la fois être une entité morale ou physique. Dans la plupart des cas, le locataire fait appel à ses proches (famille, amis...) mais il peut également demander à un organisme spécialisé de devenir son garant. La caution peut être une personne étrangère.
Faut-il demander une caution en sous-location ?
La sous-location est une pratique encadrée par la loi. Outre la location saisonnière de courte durée, il est préférable de demander une caution lors d'une sous-location.
La caution solidaire en colocation
Quelles sont les règles sur la caution solidaire en colocation ?
Les locataires qui signent un acte de caution solidaire sont tenus de payer le loyer en intégralité. Cela signifie que si l'un des locataires cesse de payer sa part, le propriétaire peut demander aux autres locataires ou à l'une des cautions de rembourser la somme due.
Les cautions des locataires sont-elles toujours liées en colocation ?
Les cautions des colocataires ne sont pas nécessairement liées. Le bailleur peut choisir de faire signer des contrats individuels à ses locataires. Dans ce cas, lorsque l'un des colocataires ne paye plus son loyer, le propriétaire doit s'adresser à la caution de celui-ci. Les autres locataires ne sont pas tenus de payer la somme due par le mauvais-payeur.
Questions fréquentes
Avec une caution simple, le bailleur doit d'abord tenter de récupérer les sommes auprès du locataire avant de solliciter le garant. Avec une caution solidaire, le bailleur peut se tourner directement vers le garant dès le premier impayé de loyer.
La caution est une personne (physique ou morale) qui se porte garant du locataire. Le dépôt de garantie est une somme d'argent remise au propriétaire lors de l'emménagement, restituée en fin de bail sauf en cas de dégradations.
Avec un acte à durée déterminée, le garant ne peut pas se désengager avant le terme. Avec un acte à durée indéterminée, il peut résilier à tout moment, mais sa décision ne prend effet qu'à la fin du bail en cours.
Le décès du garant entraîne la fin du contrat de caution. Les dettes existantes sont transmises aux héritiers dans le cadre de la succession. Si les héritiers refusent la succession, la dette est abandonnée.
