Les chiffres-clés de la caution solidaire
Quatre repères structurent la caution solidaire : l'appel possible dès le premier impayé sans procédure préalable, le plafond Visale de 1 500 € en Île-de-France, l'âge limite de 30 ans pour bénéficier de la garantie gratuite d'Action Logement, et l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui encadre l'acte de cautionnement.
Caution simple ou caution solidaire : quelle différence ?
Le droit français distingue deux types de cautionnement aux conséquences très différentes pour le garant. La caution simple protège le garant en imposant au bailleur une procédure préalable contre le locataire défaillant. La caution solidaire, à l'inverse, permet au bailleur d'appeler directement le garant dès le premier loyer impayé. C'est cette dernière forme que la quasi-totalité des bailleurs exigent aujourd'hui.
Procédure préalable obligatoire
- Le bailleur doit d'abord tenter de récupérer auprès du locataire
- Demande écrite par huissier de justice, copie au garant
- Procédure longue qui peut prendre plusieurs mois
- Garant intervient en dernier recours uniquement
- Rarement exigée par les bailleurs en pratique
Appel direct du garant
- Bailleur peut appeler le garant dès le 1er impayé
- Pas de démarche préalable contre le locataire
- Procédure rapide, action directe
- Garant engagé pour toute la durée du bail
- Forme la plus courante en pratique
| Critère | Caution simple | Caution solidaire |
|---|---|---|
| Déclenchement | Après échec écrit auprès du locataire (huissier requis) | Dès le premier impayé, sans démarche préalable |
| Liberté du bailleur | Procédure plus longue, plus encadrée | Action directe, plus rapide |
| Sécurité du garant | Préservée : intervient en dernier recours | Engagement immédiat, sans filtre |
| Préférée par les bailleurs | Rare : moins efficace | Majoritaire : sécurité maximale |
| Forme | Acte écrit obligatoire | Acte écrit obligatoire |
| Loi applicable | Article 22-1 loi du 6 juillet 1989 | Article 22-1 loi du 6 juillet 1989 + Code civil 2298 |
Les 6 mentions obligatoires de l'acte de caution
L'acte de caution doit comporter six mentions précises pour avoir une valeur juridique. Sans elles, l'engagement peut être annulé en justice. Depuis la loi ELAN de 2018, les mentions manuscrites autrefois imposées au garant ne sont plus obligatoires : l'acte peut être rédigé et signé entièrement par voie électronique.
Identité complète
Nom, prénom, adresse et coordonnées du garant, du locataire et du bailleur.
Adresse du logement
Localisation précise du bien loué (rue, code postal, ville, étage si applicable).
Loyer et charges
Montant du loyer hors charges et des charges récupérables, plus les modalités de révision.
Durée d'engagement
Acte à durée déterminée (durée du bail, par exemple 3 ans) ou indéterminée. Nombre de reconductions possibles.
Mention de l'engagement
Phrase écrite par le garant attestant qu'il connaît la nature et l'étendue de son engagement.
Article 22-1 de la loi 1989
Reproduction du paragraphe qui régit le cautionnement, à inclure intégralement dans l'acte.
Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, un bailleur ne peut pas cumuler une caution personnelle et une assurance loyers impayés (GLI) sur le même logement. Exception : les bailleurs personnes morales (SCI, sociétés) et le cas d'un locataire étudiant ou apprenti. Si les deux sont exigés en violation de cette règle, le cautionnement est nul.
Durée déterminée ou indéterminée : ce qui change pour le garant
L'acte de caution peut être conclu pour une durée déterminée (alignée sur la durée du bail, par exemple 3 ans, ou sur une fraction) ou pour une durée indéterminée. Les conséquences sur la capacité du garant à se désengager sont radicalement différentes.
Acte de caution à durée déterminée
Quand la durée est fixée dans l'acte, le garant ne peut pas se désengager unilatéralement avant son terme. Pour rompre l'engagement, il doit obtenir l'accord écrit du bailleur ou attendre la fin de la période prévue. À l'expiration, si le bail est renouvelé tacitement sans clause spécifique, le garant est libéré automatiquement : il faudrait un nouvel acte de caution pour engager à nouveau le garant sur le nouveau cycle.
Acte de caution à durée indéterminée
Si aucune durée n'est mentionnée, l'engagement est considéré comme indéterminé. Le garant peut alors résilier à tout moment par lettre recommandée au bailleur, mais cette résiliation ne prend effet qu'à la fin du bail en cours. En cas de renouvellement du bail, l'engagement reste valable sauf résiliation expresse : le garant reste engagé pour tous les cycles futurs jusqu'à dénonciation.
Pour un garant familial (parent garantissant un enfant), il est toujours préférable de signer un acte à durée déterminée calé sur la durée initiale du bail (3 ans pour vide, 1 an pour meublé). Au renouvellement tacite, l'engagement tombe automatiquement. Un acte indéterminé peut engager le garant pendant 10 ans, 15 ans ou plus, sans qu'il s'en rende compte.
Caution solidaire en colocation : les règles spécifiques
En colocation, le bailleur a le choix entre deux configurations qui changent radicalement la responsabilité de chaque garant. La forme retenue doit être précisée explicitement dans l'acte : à défaut, c'est la jurisprudence qui tranche selon la rédaction du bail.
Bail unique avec clause de solidarité
Tous les colocataires signent un même bail comportant une clause de solidarité. Le bailleur peut alors demander à n'importe quel colocataire ou n'importe quel garant de payer la totalité du loyer si l'un d'entre eux manque. Chaque garant est ainsi exposé au défaut des autres locataires, pas seulement de celui qu'il garantit.
Baux individuels (cautions séparées)
Chaque colocataire signe un bail séparé pour sa chambre, avec son propre garant. La responsabilité de chaque garant est strictement limitée à la part du locataire qu'il garantit. Cette forme protège mieux les garants mais s'observe surtout dans les colocations gérées par des bailleurs professionnels ou des résidences étudiantes.
Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, la solidarité d'un colocataire sortant cesse 6 mois après son départ, à condition qu'il ait délivré un congé régulier et qu'un nouveau colocataire ait pris le relais. Cette règle s'applique aussi à son garant : 6 mois après la sortie, l'engagement de solidarité tombe automatiquement.
Pas de garant ? Les 4 alternatives à connaître
Pour les locataires sans famille en capacité de se porter garant, ou pour les étudiants étrangers, plusieurs dispositifs permettent de sécuriser le bailleur sans recourir à un garant personnel. Certains sont gratuits (Visale, Loca-Pass), d'autres reposent sur une assurance souscrite par le bailleur (GLI) ou un blocage de fonds bancaire.
Caution Visale
Garantie gratuite proposée par Action Logement, plafond 1 300 € province / 1 500 € Île-de-France. Réservée aux moins de 30 ans et aux personnes en mobilité professionnelle.
Garantie Loca-Pass
Avance gratuite et sans intérêts du dépôt de garantie par Action Logement, à rembourser sur 25 mois maximum.
GLI (Garantie Loyers Impayés)
Assurance souscrite par le bailleur auprès d'un assureur privé. Coût : 2,5 à 5 % du loyer mensuel, déductible des revenus fonciers.
Caution bancaire
Le locataire bloque une somme sur un compte bancaire dédié (3 à 6 mois de loyer). Solution coûteuse, peu utilisée.
La caution Visale est de loin la plus utilisée car gratuite pour les deux parties et acceptée par la quasi-totalité des bailleurs depuis la loi ELAN. Elle est obligatoire pour signer un bail mobilité et permet aux étudiants étrangers de trouver un logement sans réseau familial en France. La demande se fait en ligne sur visale.fr, la réponse arrive sous 48 heures.
Décès du garant : ce qui arrive aux héritiers
Le décès du garant met fin de plein droit à l'acte de caution pour l'avenir : aucun nouveau loyer impayé après le décès ne peut être réclamé à la succession. En revanche, les dettes existant à la date du décès (loyers déjà impayés) sont transmises aux héritiers dans le cadre de la succession ordinaire.
Les héritiers ont alors trois options : accepter purement et simplement la succession (ils paient les dettes du garant), accepter à concurrence de l'actif net (ils ne paient que dans la limite de la valeur de l'héritage), ou renoncer à la succession (la dette est abandonnée). Le délai pour exercer cette option est de 10 ans, mais en pratique elle se décide dans les 6 mois suivant le décès.
Au décès du garant, le bailleur peut demander au locataire de fournir un nouveau garant équivalent. Si le locataire ne peut pas en présenter un, le bailleur n'a pas le droit de résilier le bail pour ce motif (sauf clause expresse), mais il peut souscrire une GLI à ses frais. Pour les loyers à venir, mieux vaut prévoir cette situation dès la signature du bail.
Une fois le bail signé : pensez à l'énergie
Une fois la caution validée et le bail signé, il reste à ouvrir les compteurs d'électricité et de gaz à votre nom pour le jour de l'emménagement. Selectra centralise la comparaison des offres, la souscription du contrat et la programmation de la mise en service en un seul appel gratuit. Avec un compteur Linky, l'activation se fait à distance sous 24 heures.
Annonce : Selectra, service gratuit d'accompagnement au déménagement énergie. Appel non surtaxé.
Tout ce qu'on nous demande sur la caution solidaire
Avec une caution simple, le bailleur doit d'abord tenter de récupérer les sommes auprès du locataire (demande écrite par huissier) avant de pouvoir solliciter le garant. Avec une caution solidaire, le bailleur peut se tourner directement vers le garant dès le premier impayé de loyer, sans démarche préalable. La caution solidaire est de loin la plus exigée en pratique, car elle offre une sécurité maximale au bailleur.
La caution est une personne (physique ou morale) qui se porte garant du locataire : elle s'engage à payer les loyers en cas de défaut. Le dépôt de garantie est une somme d'argent (1 mois pour location vide, 2 mois pour meublé) versée au propriétaire à l'entrée et restituée en fin de bail, sauf déductions pour dégradations constatées par état des lieux.
Avec un acte à durée déterminée, le garant ne peut pas se désengager unilatéralement avant le terme : il faut l'accord écrit du bailleur. Avec un acte à durée indéterminée, le garant peut résilier à tout moment par lettre recommandée, mais la résiliation ne prend effet qu'à la fin du bail en cours, pas immédiatement.
Le décès met fin à l'acte de caution pour l'avenir : aucune dette née après le décès n'engage les héritiers. En revanche, les dettes existantes au jour du décès sont transmises dans le cadre de la succession ordinaire. Les héritiers peuvent accepter, accepter à concurrence de l'actif net, ou renoncer à la succession (auquel cas la dette est abandonnée).
Non, depuis la loi ALUR du 24 mars 2014. Un bailleur ne peut pas exiger à la fois une caution personnelle et souscrire une assurance loyers impayés sur le même logement. Le cumul est nul. Deux exceptions : les bailleurs personnes morales (SCI, sociétés) et les baux étudiants ou apprentis. Si le cumul est imposé en violation de cette règle, le cautionnement peut être annulé en justice.
Quatre dispositifs principaux : la caution Visale gratuite d'Action Logement (jusqu'à 1 500 € de loyer en Île-de-France pour les moins de 30 ans ou en mobilité pro), la garantie Loca-Pass (avance gratuite du dépôt de garantie sur 25 mois), la GLI souscrite par le bailleur (2,5 à 5 % du loyer, déductible des revenus fonciers) et la caution bancaire via blocage de 3 à 6 mois de loyer sur un compte dédié.
