Sous-location : loi 2019, sanctions et contrat

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Sous-location

Lorsqu'il s'absente, un locataire pense souvent à sous-louer son logement. Cette pratique, qui consiste à louer son logement alors que l'on est locataire, est légale mais encadrée par la loi. Pratiquée dans un cadre légal, la sous-location permet au locataire d'avoir un revenu pendant son absence. Qu'il s'agisse d'une sous-location de vacances ou d'une sous-location sur la durée, le locataire doit être au courant des règles pour éviter d'être victime de sanctions.


Que dit la loi Alur sur la sous-location ?

Sous-louer un logement meublé

En 2014, la loi Alur est promulguée. Cette loi modifie considérablement le marché locatif français. Elle instaure un encadrement des loyers, les contrats de location types sont changés, les délais de préavis sont modifiés... Un autre changement apporté par la loi Alur consiste à mieux encadrer la sous-location. Les contrats signés après la mise en application de la loi, soit le 27 mars 2014, ne sont plus soumis aux mêmes règles que les anciens contrats.

Les contrats de location signés après le 27 mars 2014

Les contrats de location meublé au format de la loi Alur possèdent tous une clause concernant la sous-location. Cela oblige chaque locataire qui souhaite faire de la sous-location à demander la permission à son propriétaire.

Le propriétaire doit alors indiquer au locataire :

  • S'il lui permet de louer le bien immobilier ;
  • Le montant du loyer que ce dernier peut exiger.

Comment définir le loyer en sous-location ? Une fois l'accord de son propriétaire obtenue, le locataire doit encore définir le montant de la location. La loi indique que le loyer de la sous-location ne doit pas dépasser celui de la location originel.

Une fois ces informations obtenues, le locataire doit transmettre certains documents au sous-locataire. Il doit envoyer :

  • La permission écrite du propriétaire pour sous-louer sa chambre ;
  • Un copie du bail en cours.

Le locataire a le droit de définir la durée de location à partir du moment ou celle-ci n'excède pas la durée du contrat initial.

Les beaux d'habitation signés avant le 27 mars 2014

La réglementation sur les beaux signés avant le 27 mars 2014 est plus laxiste que celle des nouveaux contrats. En effet, à part s'il est spécifiquement indiqué sur le contrat que le locataire ne doit pas faire de la sous-location, alors, le locataire peut sous-louer le logement sans demander l'accord de son propriétaire.

Une clause optionnelle peut être présente sur le contrat Il peut tout de même y avoir une clause sur la sous-location dans le contrat. Dans ce cas-là, le locataire doit informer le propriétaire de son intention de sous-louer son logement. Le propriétaire est alors en droit d'accepter ou de refuser que son locataire sous-loue son logement.

Le locataire à la possibilité de choisir le prix de la location ainsi que la durée de la sous-location. Celle-ci ne doit pas dépasser la durée du contrat.

Quelles sont les règles autour de la location des logements vides ?

Quelle que soit la date de signature du contrat de location non meublé, il faut demander l'accord du propriétaire. Tout comme pour les contrats de location meublée datant d'après le 27 mars 2014, le propriétaire d'un bien non meublé doit donner sa permission et définir le loyer de la sous-location.

De même que le locataire doit transmettre l'accord écrit du propriétaire et une copie du contrat de location initial.

Le choix de la durée de la sous-location revient au locataire. Celle-ci ne peut pas excéder celle du contrat original.

Quels sont les changements apportés par la loi Elan sur la sous-location ?

Si la loi Alur reste encore aujourd'hui l'une des principales lois régissant le secteur de l'immobilier, certains de ses textes ont été abandonnés. C'est notamment le cas des mesures sur l'encadrement des loyers en zones tendues.

Moins de deux ans plus tard, une nouvelle loi vient modifier le monde locatif français. Cette loi, c'est la loi Elan. Elle introduit notamment un nouveau type de contrat de location : le bail mobilité, qui est destiné aux étudiants. La loi permet également la création d'un nouveau type de contrat de sous-location entre seniors et jeunes.

La cohabitation intergénérationnelle solidaire

Créé avec la loi Elan, le contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire, permet aux seniors de louer ou sous-louer une partie de leur logement. Pour pouvoir signer ce genre de contrat, les deux parties doivent respecter une limitation d'âge :

  • Le senior doit être âgé de plus de 60 ans ;
  • Pour sa part, le jeune doit être âgé de moins de 30 ans.

La personne âgée peut être soit propriétaire, soit locataire du logement. Le logement peut être un bien privé ou bien social.

Comment est défini le loyer ?

La loi qui encadre la cohabitation intergénérationnelle solidaire ne parle pas de loyer, mais de "contrepartie financière". En effet, ce genre de location ne doit pas être réalisée dans un but lucratif. Le jeune paye une faible compensation financière et peut avoir à réaliser certains "services" selon les modalités du contrat. Cette situation ne doit en aucun cas créer une relation de servitude entre le jeune et le senior.

Dans le cadre privé, le propriétaire définie lui-même le montant du loyer. En revanche, pour les HLM, le loyer est choisi en fonction des mètres carrés attribués au locataire, en incluant les charges locatives.

Quelles sont les règles de la sous-location ?

Que le senior soit propriétaire ou locataire, il n'a pas besoin de permission pour sous-louer une partie de son logement. S'il est locataire, il faut tout de même qu'il informe le propriétaire de sa décision, ce dernier ne peut pas s'y opposer.

Quel préavis pour une cohabitation intergénérationnelle solidaire ?

Les deux parties du contrat de location disposent de la même durée de préavis. Le jeune et le senior peuvent mettre fin au contrat grâce à un préavis d'un mois.

Il est préférable d'utiliser un modèle de lettre de préavis.

Sous-location : les formalités administratives

La signature du contrat de sous-location

Une fois que le propriétaire a donné son accord, le locataire et le sous-locataire peuvent signer le bail de sous-location.

Le contrat de sous-location doit inclure certaines informations. Il doit notamment apparaître :

  • La durée de la sous location ;
  • Le montant du loyer ;
  • Les modalités de paiement ;
  • Le montant du dépôt de garantie, s'il y en a un.

Le locataire doit également fournir la permission écrite du propriétaire pour cette location et une copie du contrat de location en cours.

Faut-il déclarer sa sous-location ?

Lors de sa déclaration d'impôts, les revenus issus d'une sous-location meublée doivent être déclarés comme étant des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Si la sous-location concerne un logement vide, le revenu est à déclarer comme bénéfices non-commerciaux.

Finalement, si la sous-location ne concerne qu'une partie du logement, qu'elle constitue la résidence principale du locataire et que le loyer n'excède pas les plafonds définis par l'administration fiscale, alors ce revenu est exonéré d'impôts. Le plafond des loyers est de 184€/m2 en Île-deFrance et de 135€/m2 en province.

Quelle que soit le type de revenus, ils doivent être déclarés comme revenus imposables.

Des changements avec la location saisonnière

La loi Elan prévoit également des changements face à la sous-location en vacances. Cette pratique prend de plus en plus de place dans le secteur locatif français. Pour lutter contre son impact, la loi Elan limite la durée de location à 4 mois par an.

Chacun des logements placés en location touristique doit être enregistré en mairie. Cela permet à l'administration de contrôler le temps de location de chaque logement.

Quels sont les risques d'une sous-location illégale ?

Quelles sont les sanctions prévues par la loi pour la sous-location ?

Sous-louer sans l'accord de son propriétaire

Le fait de louer son logement alors que l'on est soit même en locataire est une pratique régis par de nombreuses règles. Sans l'accord écrit du propriétaire, la sous-location est considérée comme étant illégale.

Le propriétaire peur faire constater l'infraction par un huissier de justice et entamé un procès pour obtenir réparation. Selon les cas, le montant des sanctions peut aller du remboursement des frais d'avocat du propriétaire au remboursement des bénéfices gagnés.

Sous-louer à un prix plus élevé que son loyer

La seconde règle que doit respecter le locataire est de ne pas sous-louer son logement à un prix plus élevé que son propre loyer.

Lors des sous-locations ponctuelles, cette notion n'est souvent pas respectée, et le prix du logement à la nuit est trop élevé. Cette pratique est illégale et peut entraîner des sanctions.

Les risques encourus par le sous-locataire

D'un point de vue légale, le sous-locataire n'est jamais lié au propriétaire du logement. En effet, qu'il s'agisse d'une sous-location légale ou non, le sous-locataire signe un contrat avec le locataire et non le propriétaire.

Ainsi, dans le cas ou un imprévu met fin au contrat original plus tôt que prévu, le sous-locataire n'est pas protégé. Il perd instantanément son logement.

Si le sous-locataire est là sans l'accord du propriétaire et que ce dernier s'en aperçoive, il se peut que le sous-locataire soit expulsé du jour au lendemain.

Une faute grave pour le locataire

Sous-louer son logement sans l'autorisation de son propriétaire est une complètement illégale. Il s'agit par ailleurs d'une faute grave qui peut être utilisée par le propriétaire pour mettre fin au contrat de location.

Le locataire est également responsable de tous les problèmes qui peuvent être créés par le sous-locataire. Si jamais ce dernier fait des dégât dans l'appartement ou ne paye pas le loyer, c'est le locataire initial qui doit rembourser le propriétaire.

Pas d'exception pour la location de vacances

Depuis quelques années, les plateformes de location entre particuliers ne cessent de se développer. Nombreux sont les Français qui profitent de leur absence pour sous-louer leur logement. Bien que de courtes durées, cette pratique reste illégale si elle est pratiquée sans l'accord du propriétaire.

Comme pour la sous-location de longue durée, le propriétaire peut utiliser cette pratique pour demander la fin du contrat d'habitation.

La loi Elan change la restriction sur la location saisonnière

Les bouleversements causés par les locations de vacances sont tels que l'État a décidé de durcir la loi. Désormais, seuls 120 jours de location par an sont autorisés. Dans le cas ou cette durée est dépassée, le bailleur s'expose à une sanction allant jusqu'à 10000€ d'amende.

Avant de pouvoir accueillir des locataires temporaires, chaque logement doit être enregistré auprès de la mairie. Si cette action n'est pas réalisée, la sanction est de 5000€. De plus, il faut indiquer le nombre de nuits de locations réalisées en une année.

Pour vérifier que les informations soient bien véridiques, les mairies peuvent désormais demander aux plateformes les durées de location de chaque logement. Les plateformes s'exposent à une amende allant jusqu'à 50000€ si elles refusent de transmettre ces informations.

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