Etat des lieux contradictoire : comment ça marche ?

L’état des lieux contradictoire permet au propriétaire-bailleur et au locataire d’éviter les conflits au moment de la fin du contrat de bail de location : véritable constat de l’état du bien à l’entrée et à la sortie du logement, il représente un garantie essentielle pour les deux parties.

Etat des lieux contradictoire : qu’est-ce que c’est ?

Qu’est-ce qu’un état des lieux contradictoire, et pourquoi ce document représente-t-il une garantie tant pour le locataire que pour le propriétaire ?

Qu’est-ce qu’un état des lieux ?

L’état des lieux est un acte essentiel dans la location d’un logement. Il est effectué de consort par les deux parties liées par le contrat de location : le propriétaire-bailleur et le locataire. Il dresse précisément l’état du bien loué à une date donnée, à l’entrée et à la sortie de la location.

Les états des lieux sont régis par les articles 1730 et 1731 du Code civil.

Aux yeux de la Loi, un locataire ayant signé l’état des lieux d’entrée est dans l’obligation de rendre le logement loué dans l’état où il l’a trouvé, étant exclues les dégradations liées à la vétusté ou à des cas de force majeure.

L’état des lieux d’entrée permet de pointer et lister les défauts présents dans le logement. L’état des lieux de sortie permet au propriétaire de savoir s’il devra effectuer des réparations dans le logement, dues à des dégradations causées par le locataire et donc imputables à celui-ci ; dans ce cas, les dégradations seront payées grâce à la caution déposée par le locataire en début de bail.

Télécharger un modèle d’état des lieux contradictoire

Voici un modèle d’état des lieux contradictoire à télécharger, conforme aux normes 2023 et à la loi Alur.

Modèle d'état des lieux contradictoire PDF

Voici à présent la liste complète des état des lieux contradictoire selon le type de logement à télécharger.

• Liste des modèles d'état des lieux contradictoire gratuits à télécharger :
• Modèle d'état des lieux pour logement non meublé
• Modèle d'état des lieux pour logement meublé
• Modèle d'état des lieux pour studio
• Modèle d'état des lieux pour maison
• Modèle d'état des lieux pour local commercial
• Inventory of fixtures / Modèle d'état des lieux en anglais

Pourquoi parle-t-on d’état des lieux « contradictoire » ?

On parle d’état des lieux « contradictoire » pour la majeure partie des états des lieux.

Un état des lieux contradictoire est un document officiel réalisé de consort par le locataire et le propriétaire permettant d’éviter les litiges entres le locataire et le propriétaire d’un bien.

Véritable « constat » à un moment donné, il dresse une description précise d’un l’état des lieux de chaque pièce du logement, et ce du sol au plafond ; il décrit également l’état des éventuels équipements présents dans l’habitation.

C’est le décret n° 2016-382 datant du 30 mars 2016 qui acte les modalités de réalisation des états des lieux et de sortie.

L’état des lieux contradictoire est dressé à l’entrée et à la sortie du locataire. Il doit être réalisé avec précision et attention par le locataire et le propriétaire de façon à prévenir tout litige entre les deux parties.

L’adjectif « contradictoire » n’implique aucunement la notion d’opposition mais plutôt d’accord commun : cet état des lieux est qualifié de « contradictoire » car il implique la présence obligatoire du locataire et du propriétaire-bailleur (ou de leurs représentants officiels, mandataires ou agence immobilière pour le propriétaire) au moment de sa réalisation et de sa signature.

Pourquoi réaliser un état des lieux contradictoire ?

Réaliser un état des lieux est important : en cas d’absence d’état des lieux, il sera considéré que le locataire reconnaît que le logement loué est en parfait état. De plus, l’état des lieux permet de vérifier que le locataire a bien entretenu le logement pendant la durée de la location.

Dans l’article 1730 du Code Civil, il est noté que « s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ». La réalisation d’un état des lieux est donc essentielle.

À quel moment faire un état des lieux ?

L’état des lieux doit être réalisé à deux moments :

• l’état des lieux d’entrée : il est réalisé au moment de la remise des clés par le propriétaire au locataire ;
• l’état des lieux de sortie :il est réalisé avant la remise des clés du locataire au propriétaire.

Tous les détails, y compris ceux pouvant paraître futiles, doivent être mentionnés dans l’état des lieux. N’oubliez pas de répertorier les éventuelles dégradations, même minimes, ou toutes vétustés constatées sur le logement ou sur les équipements présents dans la location.

Qui doit être présent lors d’un état des lieux contradictoire ?

Le locataire et le propriétaire-bailleur (ou son mandataire) doivent obligatoirement être présents au moment de l’état des lieux contradictoire. L’article 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 affirme qu’il est obligatoire de réaliser un état des lieux de manière « contradictoire ».

En étant présentes, les deux parties peuvent simultanément constater et vérifier les informations écrites sur l’état des lieux contradictoire. Un état des lieux unilatéral, c’est-à-dire pendant lequel une seule des parties est présentes, est considéré comme nul par la Loi et ne sera pas valable.

L’état des lieux contradictoire est un accord amiable : il est le fruit d’un accord commun entre les deux parties.

Le locataire et le propriétaire-bailleur peuvent être représentés par un mandataire ou par une agence immobilière. S’il n’y a pas de représentant officiel pour l’une des parties, il est possible de faire appel aux services d’un huissier.

Si l’une des parties est absente durant l’état des lieux contradictoire, un huissier est chargé de sa rédaction. Les deux parties se partagent alors également les frais d’huissier. La décision de l’huissier est incontestable.

À l’issue de l’état des lieux de sortie, selon les constatations sur l’état du logement, le propriétaire dispose d'un délai pour rendre la caution au locataire de 2 mois (en la diminuant si besoin des charges éventuelles ou de la somme correspondant à la réparation des dégradations locatives éventuelles).

Quel est le prix d’un état des lieux contradictoire ?

Un état des lieux contradictoire est généralement entièrement gratuit, puisqu’il est le fait d’un accord commun. Toutefois, si l’une des parties fait appel à un représentant pour réaliser l’état des lieux, des frais peuvent être engagés. À noter : quelle que soit la situation, l’état des lieux de sortie ne peut pas être facturé au locataire.

Si l’état des lieux d’entrée est confié à un huissier de justice, les frais sont partagés entre le propriétaire-bailleur et le locataire. Ces frais sont encadrés par le décret du 12 décembre 1966 modifié par le décret et l’arrêté du 26 février 2016. La rémunération de l’huissier dépend de la surface de l’habitation :

• logement de moins de 50 m2 : 174,68 € ;
• logement de 50 à 150 m2 : 196,56 € ;
• logement supérieur à 150 m2 : 273,78 €.

Si l’état des lieux d’entrée est réalisé par l’agence immobilière mandataire du propriétaire, les frais pour le locataire ne peuvent dépasser 3€/m2 de surface habitable du logement et ne doivent pas excéder les frais pris en charge par le propriétaire. Retrouvez l'ensemble des frais d'agence pour une location. 

Comment réaliser un état des lieux contradictoire ?

Réaliser un état des lieux demande de la précision et plusieurs modalités doivent être suivies.

De quoi est constitué l’état des lieux ?

C’est le décret n° 2016-382 de la loi ALUR du 30 mars 2016 qui dresse les mentions à noter obligatoirement sur un état des lieux contradictoire d’entrée et de sortie.

Pour qu’il soit plus facile de comparer l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie au terme du contrat de location, il est conseillé de les placer sur une même page en deux colonnes et listant les mentions obligatoires.

Parmi les mentions obligatoires d’un état des lieux, on note notamment :

• la question de la remise des clés et du nombre de clés ;
• les relevés des compteurs EDF, gaz et eau, ainsi que la liste des compteurs d’énergie de l’habitation ;
• l’identité des personnes présentes pendant la visite pour l’état des lieux ;
• les parties privées auxquelles le locataire a accès ;
• la description précise de chaque pièce du logement ;
• la liste des équipements de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire ;
• la future adresse du locataire s’il s’agit de l’état des lieux de sortie ;
• la date de l’état des lieux d’entrée s’il s’agit de l’état des lieux de sortie ;
• En cas de location meublée : l’inventaire des meubles et équipements présents dans le logement ; ceux-ci sont classés selon 4 catégories : très bon état, bon état, état moyen, mauvais état.

L’état des lieux électronique

Il est possible de réaliser l’état des lieux en ligne, même s’il est plus fréquent de le faire sur papier.

Faire appel à un professionnel pour l’état des lieux

Il est essentiel de réaliser son état des lieux de façon précise et formelle. L’état des lieux permet en effet aux deux parties de ne pas avoir de conflits au moment de la sortie de la location.

Il est possible de faire réaliser son état des lieux par un expert.

Que faire en cas de désaccord sur l’état des lieux ?

Bien que l’état des lieux permette généralement d’éviter les conflits entre locataires et propriétaires, il donne parfois lieu à des désaccords.

Le désaccord sur l’état des lieux

S’il y a un désaccord entre les deux parties sur l’état des lieux contradictoire, l’affaire peut être gérée par un huissier. Les frais engendrés par cette procédure devront être partagés entre le locataire le propriétaire.

Autre solution : il est possible de réaliser un « pré-état des lieux », permettant de dresser de façon informelle les défauts du logement ; ainsi, avant l’état des lieux officiel, le propriétaire-bailleur a le temps nécessaire pour réaliser les éventuels travaux et réparations. La démarche est la même pour l’état des lieux de sortie : le locataire pourra procéder aux éventuelles réparations si besoin, avant l’état des lieux officiel.

Qu'est-ce-que l'usure normale d'un logement ?On parle d’ usure normale du logement à propos des dégradations dues à la vétusté : peinture jaunie, parquet terni, etc. En revanche, les dégradations imputables aux locataires seront considérées comme des charges locatives à payer par le locataire. Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 statue que "l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement" du logement.

Pour éviter tout litige lié à la définition de la vétusté, il est conseillé de se référer à une grille de vétusté au moment de la signature du bail : durée de vie estimée des équipements présents dan le logement, éventuelles réparations à la charge du locataire avec un abattement forfaitaire, etc. La grille de vétusté permettra d’éviter les conflits à la sortie du logement.

Si l’état des lieux a été signé par les deux parties, il est compliqué de le contester a posteriori. En revanche, si le locataire note un problème une fois installé dans le logement, il a un délai de 10 jours pour contacter le propriétaire-bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception ; ce doit est encadré par la Loi Alur-Duflot.

Que faire en cas d’absence d’état des lieux ou de refus ?

L’article 3-2 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989 affirme : « S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ».

Si aucun état des lieux n’a été réalisé, il est considéré que le locataire reconnaît avoir reçu un logement en parfait état. Si des dégradations sont constatées à sa sortie, le locataire devra donc apporter les preuves qu’elles ne sont pas dues à lui.

Toutefois, si c’est le propriétaire qui refuse d’établir un état des lieux, c’est lui qui devra apporter les preuves que les dégradations constatées sont du fait du locataire. Retrouvez également plus d'information sur les états des lieux sur cette page.