DPE / diagnostic immobilier : Calculer la classe énergie

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), obligatoire dans le cadre d’une vente ou d’une location de logement ou de bâtiment tertiaire, est basé sur un calcul mis au point par l’État. De sa définition à sa réalisation, en passant par les méthodes de calcul de l'étiquette énergie, voici les clés pour comprendre comment fonctionne le DPE.

Qu’est-ce que le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ?

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est un diagnostic énergétique qui permet de décrire la consommation d’énergie effective d’un foyer et fera partie du carnet numérique du logement.

le DPE retrace les caractéristiques thermiques d’un bien immobilier dont les éléments suivants : équipement de production d’eau chaude sanitaire, production de chauffage, de ventilation et de refroidissement.

Chaque logement loué ou vendu se voit donc attribuer une classe d’énergie de A à G : ces 7 classes (A pour la meilleur, G pour la plus mauvaise) permettent d’évaluer facilement la consommation énergétique d’un logement.

Un DPE se présente sous forme écrite ; il est composé de quatre parties :

• Chiffres de la consommation d’énergie annuelle en kWh et eu euros ;
• Le classement de A (très peu polluant) à G (très polluant) de la consommation d’énergie et de l’émission de gaz à effet de serre ;
• La liste des données importantes du bâtiment (surface, isolation, orientation, matériau des murs, des fenêtres, des équipements de chauffage, de refroidissement, de ventilation, et de production d’eau chaude sanitaire) ;
• Une liste de recommandations adaptées au bâtiment concerné pour réaliser des économies d’énergie, et des suggestions de travaux de rénovation énergétique.

Ce diagnostic immobilier fait partie du dossier de diagnostics techniques (DDT). Sa durée de validité est de 10 ans.

À quoi sert le DPE ?

Le DPE permet généralement de déclencher des travaux de rénovation énergétiques dans les logements, surtout au moment de la vente du bien. L’amélioration thermique des logements est en effet essentielle : ceux-ci représentent 24% des émissions de CO2, et 42% de la consommation énergétique totale français (source ADEME juin 2016).

Un enjeu environnemental ?

Plus qu’une démarche administrative obligatoire, le Diagnostic de Performance Énergétique est un véritable enjeu environnemental.

Le diagnostic de classe énergie DPE a été rendu obligatoire dans un contexte particulier : les dépenses énergétiques en France ont subi une hausse régulière depuis ces 10 dernières années, notamment suite à la hausse des prix des énergies fossiles (gaz et pétrole).

Dans ce contexte, l’Etat français a assuré qu’il s’efforcerait, d’ici à 2050, de diviser par 4 les émissions de gaz à effet de serre.

C’est pourquoi le Ministère du Logement a rendu obligatoire la réalisation du DPE (en novembre 2006 pour les ventes immobilières et en juillet 2007 pour les locations immobilières) . En effet, le DPE évalue également l’impact de la consommation d’un logement sur l’environnement en termes d’émission de gaz à effet de serre.

Comment calculer la classe énergie ?

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est calculé de façon réglementée et entièrement contrôlée par l’État qui a posé des conventions afin de garantir l’objectivité et la fiabilité du résultat.

Les deux modes de calcul

Il existe deux modes de calcul de la classe énergie.

• La méthode 3CL : elle s’applique aux logements construits à partir de 1948 et chauffés individuellement. Cette méthode prend en compte l’intégralité des caractéristiques thermiques du logement (la zone géographique, l’isolation, le type de vitrage,…), mais aussi les caractéristiques des systèmes de production d’eau chaude sanitaire, de refroidissement et de chauffage.
• La méthodes des factures : elle concerne les logements construits avant 1948, chauffés collectivement, et les bâtiments tertiaires (bureaux, hôtels,…). Cette méthode se base sur les factures des consommations d’énergie des trois années précédentes. Seules les factures indiquant la consommation des énergies (et non seulement le prix en euros) sont acceptées pour la réalisation du DPE.

Ainsi, deux logements identiques situés à Amiens ou à Toulouse n’auront pas le même DPE, puisque leur situation géographique n’est pas la même.

Un calcul basé sur des conventions

Pour calculer le DPE selon la méthode 3CL, l’Etat a mis en place un certain nombre de postulats représentant les conventions de calcul :

• Occupation quotidienne : environ 16h en semaine, et 24 en week-end.
• Période d’absence annuelle : une semaine en hiver, deux semaines en été.
• Température intérieure : 17°C la nuit en hiver, 19°C le jour.
• Consommation d’eau chaude sanitaire : estimation basée sur la surface habitable du logement et sur le taux d’occupation standard.
• Moyenne des données climatiques départementales : ces données sont basées sur les 30 ans précédents, et sont nuancées par l’altitude du logement et la distance du bord de mer.

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Le DPE correspond-il à la réalité de la consommation du foyer ?

Le calcul du DPE étant basé sur des conventions et des usages et éléments climatiques moyens, il ne reflète pas précisément la consommation réelle d’énergies d’un foyer. Ainsi, si le logement est chauffé à 21° et non à 19° comme le préconise la convention, la consommation réelle du foyer atteindra 7 à 10% de plus que celle donnée par le DPE. Néanmoins, la classe énergie reste un diagnostic fiable et objectif et les imprécisions sont minimes.

Comment faire réaliser le diagnostic immobilier DPE ?

Un diagnostic obligatoire pour la vente et la location immobilières

Le DPE est obligatoire dans le cadre de la vente ou de la location d’un logement ou d’un bâtiment tertiaire (bureau, hôtel, etc) et doit être présenté au moment de la signature.

Il est essentiel de faire réaliser le DPE avant la publication de l’annonce de vente ou de location du logement ; en effet, la mention de la classe énergie dans l’annonce est obligatoire.

D’une durée de 30 à 120 minutes, la réalisation du DPE se fait relativement rapidement ; la longueur de l’intervention dépend principalement de la surface du logement expertisé, de l’accès aux informations nécessaires et du nombre de pièces du bien.

À qui faire appel pour réaliser le DPE ?

Depuis le 1er novembre 2007, le Diagnostic de Performance Énergétique doit obligatoirement être effectué par un diagnostiqueur professionnel, formé et certifié par l’État. La certification est attribuée de façon personnelle (et non par l’entreprise de diagnostic).

Pour être certifié, le professionnel doit :

• posséder des compétences indiscutables et avoir une organisation et des moyens adéquats.
• être protégé par une assurance couvrant sa responsabilité dans ses interventions.
• être impartial
• Consommation d’eau chaude sanitaire : estimation basée sur la surface habitable du logement et sur le taux d’occupation standard.

Il existe deux niveau de certification : « avec » ou « sans » mention. Un diagnostiqueur certifié « avec mention » a suivi une formation plus approfondie a passé des examens plus poussés.

Le saviez-vous ? Si un DPE réalisé pour la vente peut être utilisé pour une location, l’inverse n’est pas possible. Par ailleurs, il n’est pas autorisé de réaliser un DPE basé sur des factures ne faisant pas apparaître les consommations d’énergies.

Le choix du prestataire est essentiel

En effet, selon une association de défense des consommateurs, les erreurs de classement sont fréquentes. On compte par exemple 8 erreurs de classement sur 15 contre-expertises (étude réalisée au printemps 2008). Or, une erreur de classement engage la responsabilité du vendeur ; celui-ci est ainsi accusé d’avoir trompé l’acquéreur sur le bien, et doit donc annuler la vente.

On trouve des listes de diagnostiqueurs certifiés sur le site du Ministère de l’Ecologie, du Développement Durable et de l’Energie. Agents immobiliers et sites des organismes certificateurs proposent également des listes de diagnostiqueurs certifiés.

Avant de choisir un prestataire, il est conseillé de faire établir plusieurs devis, leurs tarifs n’étant pas réglementés.