DPE (diagnostic immobilier) : nouveau calcul, obligations...

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est un document qui fournit des données précises sur la consommation d'énergie et les taux d'émissions de gaz à effet de serre d'un logement. Mis en place en 2006 et faisant suite à la directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments (DPEB), il est obligatoire dans le cadre de la vente ou de la location d'un logement. Décryptage.

• L'essentiel à savoir sur le DPE
• Le DPE est un document obligatoire pour les logements mis en vente ou en location ;
• Seuls les logements saisonniers, occupés seulement 4 mois dans l'année, sont exempts du DPE ;
• Le DPE doit être réalisé par un diagnostiqueur immobilier professionnel et certifié. Les tarifs ne sont pas réglementés ;
• Un nouveau DPE a été mis en place en 2021, faisant suite à la loi ELAN. Il n'est plus seulement à caractère informatif, mais a une véritable valeur légale. Toutes les transactions immobilières après 2021 doivent avoir le nouveau DPE ;
• L'absence de DPE vous expose à de nombreuses sanctions : jusqu'à 1500 € d'amende pour un DPE réalisé par un diagnostiqueur non certifié et jusqu'à 300 000 € d'amende pour l'absence du DPE ou un DPE erroné.

Qu’est-ce que le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ?

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est un document qui évalue l'impact écologique d'un logement. Concrètement, il décrit précisément la consommation d’énergie et le taux d'émissions de gaz à effet de serre d'un logement. Il fait partie du carnet numérique du logement et du dossier de diagnostics techniques (DDT) fournis aux acheteurs et locataires.

Il est établi par un diagnostiqueur professionnel et est valide pendant une durée de 10 ans.

À quoi sert le DPE ?

Ce document est obligatoire pour toute vente ou location d'un logement. Plus précisément, il doit être remis à tout candidat acheteur ou locataire, dès qu'un logement est mis en vente ou en location. Le classement énergétique du bien déterminé par le diagnostic de performance énergétique (DPE) doit également apparaître sur les annonces immobilières, de façon très visible, depuis 2021.

Mais, plus qu’une démarche administrative obligatoire, le Diagnostic de Performance Énergétique a un véritable enjeu environnemental. Il a été mis en place en 2006, avec un caractère simplement informatif. Mais une réforme s'applique en 2021, rendant le DPE pleinement opposable. Le but étant de permettre d'identifier (et, à termes, supprimer) les passoires thermiques ayant une étiquette de F ou G, et d'accélérer la rénovation énergétique des bâtiments. 

C’est pourquoi le Ministère du Logement a rendu obligatoire la réalisation du DPE (en novembre 2006 pour les ventes immobilières et en juillet 2007 pour les locations immobilières).

À savoir qu'en France, la majorité des logements ont une étiquette de C ou D, mais on compte encore un nombre important de passoires thermiques (classes F et G).

À jour en mars 2024 - Source : ADEME - Graphique : Selectra

Comment lire un DPE ?

Le DPE contient deux étiquettes :

1. L'étiquette énergie : exprimée en kWh/m2/an, elle vous permet de connaître la consommation énergétique du logement. Elle se présente sous la même forme et les mêmes couleurs que les étiquettes énergie des appareils électroménagers, et va donc de la classe A (logement économe) à la classe G (passoire thermique). La lecture de l'étiquette est assez simple grâce au code couleur : les logements les plus économes sont verts, et les logements les plus énergivores sont rouges ;
2. L'étiquette climat : le but de cette étiquette est d'indiquer le taux d'émissions de gaz à effet de serre d'un logement. Elle est exprimée en kilogrammes équivalents CO2. Plus l'étiquette a une couleur foncée, plus le taux de GES est élevé. Elle est essentiellement basée sur les énergies de chauffage. Par exemple, un kilowatt-heure de fioul pour le chauffage génère beaucoup plus de GES qu'un kilowatt-heure de gaz naturel :

Données valables par années, pour un logement de 63 m2 - Source : ADEME - Graphique : Selectra

Quelle est la durée de validité du DPE ?

Le DPE a une durée de validité de 10 ans. Ainsi :

1. pour la vente d'un bien, le vendeur doit fournir un DPE établi il y a moins de 10 ans à la date de la promesse de vente ou à la date de l'acte authentique de vente. Il faut aussi savoir que, depuis le 1er avril 2023, il faut aussi obligatoirement fournir un audit énergétique pour la vente des logements de classe F et G ;
2. pour la location d'un bien, le bailleur ou propriétaire doit fournir un DPE établi il y a moins de 10 ans à la date de la signature du contrat de location. Attention, depuis le 1er janvier 2023, il est interdit de mettre en location les logements ayant une consommation d'énergie de plus de 449 kilowattheures d'énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an.

Il y a quelques exceptions à cette durée de validité, à cause des nouvelles réformes apparues pour le DPE. Par conséquent :

• les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2023 ;
• les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 restent valables jusqu'au 31 décembre 2024.

La répartition des DPE en France

Comme vu plus haut, l'établissement des DPE permet aussi d'évaluer l'impact écologique des logements en France, et d'identifier les passoires thermiques (pour les supprimer, à termes). Si l'on se réfère aux derniers chiffres sur la répartition des DPE en France :

• on sait par exemple qu'il y a plus de passoires thermiques parmi les logements individuels que les appartements :

Source : ADEME et SDSE, 2022 - Graphique : Selectra

• on sait aussi que les logements construits avant 1948 ont tendance à être plus énergivores que les logements plus récents. C'est plutôt logique, car les réglementations thermiques et environnementales concernant les bâtiments sont apparues bien plus tard :

Source : ADEME et SDSE, 2022 - Graphique : Selectra

• les logements de petite surface ont généralement une performance énergétique plus mauvaise que les grands logements. À savoir que plus de 30 % des logements de moins de 30m2 ont une étiquette de F et G :

Source : ADEME et SDSE, 2022 - Graphique : Selectra

• enfin, 44 % des logements chauffés au fioul sont considérés comme des passoires thermiques, avec une étiquette DPE de classe F ou G (sans surprise, sachant que le fioul est une énergie très polluante) :

Source : ADEME et SDSE, 2022 - Graphique : Selectra

Comment calculer le DPE ?

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est calculé de façon réglementée et entièrement contrôlée par l’État qui a posé des conventions afin de garantir l’objectivité et la fiabilité du résultat. Avant 2021, il y avait deux méthodes de calcul : la méthode sur facture et la méthode 3CL. Mais depuis la refonte du DPE, seule la méthode de calcul 3CL est utilisée.

Ce n'est pas le diagnostiqueur qui choisissait la méthode de calcul qu'il préférait. L'une ou l'autre méthode devait être utilisée en fonction du type de logement :

Le calcul de DPE sur facture

La méthode de calcul sur facture consiste à compiler toutes les factures d'énergie du logement sur les 3 dernières années, et de ramener les consommations observées à la superficie de la maison. Cette méthode était toutefois problématique dans différentes situations :

• Le logement est inoccupé depuis des décennies. C'est pourquoi les diagnostiqueurs devaient établir un DPE vierge. Avant la refonte du DPE, les DPE vierges étaient encore recevables, mais ce n'est plus le cas aujourd'hui ;
• Il y a eu un changement de locataire et il est impossible de joindre l'ancien locataire pour obtenir ses factures d'énergie ;
• Le logement est rarement occupé. Le chauffage est donc très peu utilisé et les factures, très faibles, ce qui n'est pas représentatif de la performance énergétique du logement ;
• Chaque foyer chauffe et consomme différemment, et ce n'est pas représentatif de la performance énergétique du logement ;
• Dans un logement collectif, il faut connaître la consommation de chauffage de tout l'immeuble et les tantièmes de répartition de charges de chauffage de l’appartement, ce qui rend le calcul encore plus compliqué.

Voilà pourquoi la méthode de calcul sur facture n'est plus applicable aujourd'hui, sauf dans le tertiaire.

La méthode de calcul 3CL

La méthode calcul 3CL (Calcul de la Consommation Conventionnelle des Logements) est la seule méthode utilisée depuis l'entrée en vigueur du nouveau DPE en 2021. Cette méthode est beaucoup plus précise, car elle se base sur la consommation d'énergie primaire annuelle de l'habitation et l'observation de chaque élément constructif du logement :

• le plancher, le plafond et les murs extérieurs : leur isolation, leur épaisseur et les matériaux ;
• les portes : les matériaux et leur taille ;
• les fenêtres : matériaux, taille, type de vitrage ;
• les équipements de chauffage : source d'énergie, dispositifs de régulation du chauffage, etc. ;
• les équipements d'alimentation en eau chaude sanitaire ;
• la méthode de ventilation : VMC simple ou double flux ;
• les équipements de production d'énergie (comme les panneaux solaires), s'il y a.

Une fois tous ces éléments connus, ci-dessous les formules pour calculer l'étiquette énergie du logement :

• Classe énergétique en kWh/m² par an = Consommation annuelle en kWh / surface du logement

Pour information, en France, les classes énergétiques vont de 50 kWh/m² par an pour les classes A à plus de 450 kWh/m² par an pour les classes G. La grande majorité des logements appartiennent aux classes D et E, soit une consommation moyenne comprise entre 231 et 330 kWh/m² par an.

Pour calculer l'étiquette climat, il faut utiliser la formule de calcul ci-dessous :

• Étiquette climat en kg eq CO2/m² par an = Émissions annuelles de CO2 / surface du logement

En France, les logements de classe A ont un taux d'émission de GES de moins de 5 kg eq CO2/m² par an. C'est plus de 80 kg eq CO2/m² par an pour les logements de classe G.

Comment détecter les erreurs sur le calcul du DPE ?

Les diagnostiqueurs immobiliers, même quand ils sont certifiés, ont souvent une mauvaise réputation, à cause de DPE bâclés ou erronés. Pour vous aider à détecter les erreurs, vous pouvez estimer vous-mêmes votre DPE pour avoir une approximation. Pour cela, vous pouvez utiliser la méthode sur facture en regroupant toutes vos factures des 12 derniers mois. L'autre option est d'estimer le DPE selon les éléments du logement. Voici comment vous pouvez noter vos équipements (à titre d'indication) :

Cas particulier : le calcul pour les logements collectifs

L'établissement du DPE est particulier dans les logements collectifs. En effet, le calcul peut se faire de deux manières :

• Via les données collectées auprès du propriétaire de l'immeuble : celui-ci doit fournir une description des équipements collectifs, de leur mode de gestion et des modalités de répartition des frais liés aux consommations d'énergie de ces équipements ;
• Via le DPE de l'immeuble : le diagnostiqueur peut aussi établir des DPE individuels de l'ensemble des appartements en se basant sur le DPE de tout l'immeuble. Ce, à condition que les systèmes de ventilation et de chauffage ainsi que les menuiseries dans tous les appartements soient similaires.

Quelles sont les réglementations adossées au DPE ?

Le DPE obligatoire pour la vente et la location

Comme mentionné plus haut, le DPE est un document obligatoire, qui doit être remis aux futurs acquéreurs ou locataires lors de la mise en vente ou la mise en location d'un bien. Toute annonce de vente ou de location doit aussi afficher clairement les lettres correspondant aux échelles de référence des classements énergétique et climatique. L'annonce doit comporter la mention « logement à consommation énergétique excessive » lorsque le bien est concerné (classes F et G du DPE).

En outre, depuis 2022, un indicateur supplémentaire doit mentionner dans les annonces immobilières une évaluation de la facture énergétique théorique du logement, sous forme de fourchette.

Enfin, le DPE doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié, satisfaisant les critères définis par l'arrêté du 20 juillet 2023. Les diagnostiqueurs doivent transmettre le DPE à l’observatoire de l’ADEME, qui délivre un nombre à 13 chiffres qui sera inscrit sur le DPE. Il faut savoir que le DPE n'est pas valable sans ce numéro à 13 chiffres.

Un grand nombre de textes de référence régissent le DPE : le Code de la construction, l’arrêté du 15 septembre 2006 relatif aux méthodes applicables au DPE pour les bâtiments existants, la loi Elan ou encore le Code civil. Les sanctions sont donc assez importantes en cas de manquement :

Les obligations pour les passoires thermiques

Il y a des réglementations supplémentaires pour les logements classés F et G, qui entrent dans la catégorie des passoires thermiques. Ces derniers constituent la cible prioritaire des politiques publiques de rénovation du parc de logements. Ainsi, pour les passoires thermiques :

• les audits énergétiques sont obligatoires pour toutes les ventes de maisons individuelles depuis 2023 ;
• l'augmentation des loyers est interdite dans les logements en location depuis août 2022 ;
• la location de logements ayant une consommation de plus de de 450 kWh d’énergie finale par m² et par an est interdite depuis le 1er janvier 2023. Elle sera interdite en 2025 pour les logements de classe G, en 2028 pour les logements de classe F et en 2034 pour les logements de classe E.

Quid des obligations du DPE dans le collectif ?

La loi Climat et Résilience rend la réalisation d'un DPE obligatoire pour les bâtiments d'habitation collective, à l'échelle du bâtiment. Cette obligation suit un calendrier échelonné :

• depuis le 1er janvier 2024 pour les immeubles en monopropriété et pour les copropriétés de plus de 200 lots ;
• à compter du 1er janvier 2025 pour les copropriétés entre 50 et 200 lots ;
• à compter du 1er janvier 2026 pour les copropriétés de maximum 50 lots.

Comment faire réaliser le diagnostic immobilier DPE ?

Le DPE doit être réalisé à l'initiative du propriétaire qui souhaite vendre ou louer son logement. Celui-ci doit choisir un diagnostiqueur certifié pour calculer le DPE. À savoir que le DPE fait toujours l'objet d'une visite à domicile. Les diagnostiqueurs doivent être des organismes accrédités COFRAC : Afnor, Veritas, Dekra, etc. Il y a plus de 8000 professionnels en France pouvant réaliser le DPE. Pour les trouver, vous pouvez vous fier à l'annuaire officiel mis en place par le Ministère chargé de l'environnement :

Trouver un diagnostiqueur certifié

Le choix du prestataire est important. Selon une association de défense des consommateurs, les erreurs de classement sont fréquentes. On compte par exemple 8 erreurs de classement sur 15 contre-expertises (étude réalisée au printemps 2008). Or, une erreur de classement engage la responsabilité du vendeur.

Avant de choisir un prestataire, il est aussi conseillé de faire établir plusieurs devis, les prix n’étant pas réglementés.

Impact du DPE sur le prix de l'immobilier

Impact sur le prix de vente

Le DPE est un critère de valorisation du bien. Il a un impact direct sur le prix de vente du logement. Selon une étude réalisée par les Notaires de France, on constate une décote entre 2 à 19 % pour les biens classés F ou G. À l'inverse, les biens classés A et B peuvent voir leur valeur augmenter de 6 à 14 % pour les maisons et de 3 à 16 % pour les appartements.

L'impact du DPE sur les logements n'est pas toujours le même selon les villes. Par exemple :

• les logements classés F et G se vendent en moyenne 14 % moins cher en région Grand Est ;
• les logements classés F et G subissent une décote de 5 % en région Occitanie ;
• les logements classés F et G subissent une décote de 11 % en région Nouvelle-Aquitaine, etc.

Impact sur le coût du chauffage

Le DPE impacte aussi directement le montant des factures de chauffage. Plus le logement est énergivore, plus la consommation énergétique est élevée, et donc - par ricochet - les factures d'énergie. La différence de consommation entre les différentes classes est significative :

Prix calculés sur la base du tarif réglementé EDF en vigueur en avril 2024 (hors prix de l'abonnement)

Comment améliorer le diagnostic de performance énergétique de son logement ?

Pour améliorer le diagnostic de performance énergétique d'un logement, les travaux à réaliser en priorité sont l'isolation du logement, puis le remplacement des systèmes de chauffage et de ventilation.

Isoler le logement

L'isolation est l'élément principal qui fait varier la classe énergétique d'un logement. Dans un logement classé F ou G, il faudra isoler le logement pour pouvoir réduire ses factures de chauffage. C'est d'ailleurs la raison principale pour laquelle les prix de vente sont généralement plus faibles pour les logements ayant une mauvaise isolation et une mauvaise performance énergétique. Les acheteurs pouvant négocier pour déduire les prix des travaux de la valeur du bien.

L'isolation de la toiture est souvent l'un des travaux à réaliser en priorité, car la toiture est responsable de 30 % des déperditions de chaleur dans une maison. Or, l'isolation de la toiture est un investissement important. Son prix oscille entre 23 € à 47 € au m2 pour une isolation par l'intérieur. Heureusement, il existe de nombreuses aides à la rénovation énergétique pouvant vous aider à financer les travaux d'isolation.

L'isolation des murs peut aussi vous faire réaliser entre 20 et 25 % d'économies d'énergie.

Remplacer le système de chauffage

Isoler un logement permet de retenir la chaleur dans le logement, et donc de vous éviter de chauffer en permanence. Une fois ces travaux réalisés, la seconde étape consiste à remplacer votre vieux système de chauffage par un système beaucoup plus performant pour réduire davantage votre consommation d'énergie. Par exemple, faire installer une pompe à chaleur peut diviser vos factures par trois, car elle utilise majoritairement les énergies renouvelables.

Un chauffage au bois est aussi intéressant, sachant que le bois a le cout énergétique en équivalent rendu kWh le plus faible (près de 3 fois moins que l’électricité).

Evolution du prix de 100 kWh d'électricité, gaz naturel, propane, fioul et bois depuis 2007 - Source : Ministère de la Transition Écologique (SDES) - À jour en mars 2024

Remplacer le système de ventilation

Un VMC simple flux a tendance à générer des courants d'air à l'intérieur de la maison. Le mieux est d'installer un VMC double flux, qui recycle l'air intérieur au lieu d'importer de l'air froid depuis l'extérieur.

La ventilation, même si elle n'est pas prioritaire, a plusieurs avantages :

• elle protège les logements de la condensation issue de la vapeur d'eau ;
• elle réduit la pollution intérieure ;
• elle peut limiter les déperditions énergétiques (pour les systèmes les plus performants).