Audit énergétique de sa maison : obligations, prix, étapes
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L'audit énergétique est un état des lieux de la performance énergétique et environnementale d'un logement. Il s'agit d'une étude complémentaire au diagnostic de performance énergétique (DPE). Depuis le 1er avril 2023, les habitations classées F et G (soit les passoires thermiques) doivent faire l'objet d'un audit énergétique avant leur mise en vente.
L’audit énergétique d'une maison en bref
L'audit énergétique est, par définition, un diagnostic immobilier qui consiste à faire l'état des lieux de la performance énergétique d'une maison. Institué dans le cadre de la loi Climat et Résilience, l'audit énergétique est obligatoire pour les ventes des logements classés F et G, qui sont qualifiés de passoires thermiques. Il est complémentaire au DPE, qui lui est obligatoire pour la vente de tous les logements (peu importe leur classe énergétique). La validité de l'audit énergétique dure 5 ans, contre 10 ans pour le DPE.
La principale différence entre le DPE et l'audit énergétique est que l'audit est plus complet. En plus de simplement indiquer la classe énergétique des logements, il présente des scénarios de travaux pour améliorer leurs performances énergétiques et environnementales.
Concrètement, l’audit énergétique d’une maison est une analyse détaillée permettant d’en déterminer la consommation énergétique pour tous les postes de consommation usuels :
- Le chauffage ;
- L’eau chaude sanitaire ;
- Le refroidissement ;
- La ventilation ;
- L’éclairage ;
- La performance énergétique des appareils de la maison.
L’expert en charge de l’audit formule ensuite des préconisations de travaux afin d’améliorer la performance énergétique du logement. De manière générale, il s’agit d’un excellent moyen pour savoir quels travaux prioriser et également d'avoir une estimation des coûts.
L'audit énergétique est-il obligatoire ?
Le cas des passoires thermiques
L'audit énergétique est actuellement obligatoire pour les habitations classées F et G depuis le 1er avril 2023, selon un décret daté du 9 août 2022. L'obligation sera progressivement étendue à d'autres logements, selon le calendrier suivant :
- Les habitations classées E à partir du 1er janvier 2025 ;
- Les habitations classées D à partir du 1er janvier 2034.
💡 À savoir : dans les DOM/TOM, l'audit énergétique sera obligatoire pour les passoires thermiques (F et G) à partir de juillet 2024, et à partir de 2028 pour les logements classés E.
En plus de cette obligation, l’audit énergétique a un véritable enjeu écologique. Son but est de sensibiliser les futurs acheteurs aux questions écologiques et énergétiques du logement qu'ils projettent d'acheter. Il s’inscrit par ailleurs dans une démarche d’amélioration de l’habitat à des fins de sobriété énergétique. En rendant l'audit énergétique obligatoire, cela peut encourager les propriétaires à réaliser des travaux avant la vente du logement pour augmenter la valeur du bien. L'objectif de l'État est de supprimer les passoires thermiques.
En 2024, en France, la majorité des logements ont une classe comprise entre C et E :
À jour en mars 2024 - Source : ADEME - Graphique : Selectra
Le cas des copropriétés
L'audit énergétique n'est pas obligatoire pour les copropriétés en 2024, et ce, depuis le 1er janvier 2017. Entre le 1er janvier 2012 et le 31 janvier 2016, l'audit avait été rendu obligatoire pour les copropriétés de 50 lots et plus étant équipées d'un système de refroidissement collectif, selon l’arrêté du 28 février 2013, mais ce n'est plus le cas.
Si l'audit énergétique n'est pas obligatoire dans le cadre d'une vente, il reste ce qu'on appelle l'audit incitatif. En effet, un audit incitatif est obligatoire pour les copropriétaires qui souhaitent bénéficier de l'aide MaPrimeRénov pour des travaux de rénovation globale. Au 1er avril 2024, l'audit réglementaire et l'audit incitatif fusionnent pour ne faire qu'un dispositif.
Le cas des rénovations globales
La rénovation globale est un cas particulier qui rend l'audit énergétique obligatoire pour tous les logements (même quand ils ne sont pas en vente et même quand ce sont des copropriétés). En effet, un projet de rénovation globale est éligible à l'aide de financement MaPrimeRénov' et MaPrimeRénov' Copropriétés de l'Anah.
Cependant, l'Anah exige la réalisation d'un audit énergétique pour que le demandeur soit éligible au dispositif de financement. L'audit va en effet déterminer les travaux à réaliser en priorité, les coûts des travaux, ainsi qu'une estimation des économies d'énergie. À savoir qu'une rénovation globale doit permettre un gain énergétique d'au moins 35 %, après la réalisation de tous les travaux.
Le cas des grandes entreprises
Un audit énergétique est obligatoire pour les grandes entreprises de plus de 250 salariés. Cela est prévu dans le code de l'énergie. Le but étant de repérer les gisements d’économies d’énergie chez les plus gros consommateurs professionnels (tertiaires et industriels).
Depuis le 5 décembre 2015, les grandes entreprises concernées par cette obligation doivent donc pouvoir justifier à tout moment :
- d'avoir réalisé un audit énergétique suivant les exigences des normes NF EN 16247 et couvrant au moins 80% des factures énergétiques. L'audit en question doit avoir été réalisé il y a moins de 4 ans ;
- ou d'être certifiées ISO 50 001 sur au moins 80% des factures énergétiques. Il faut que la certification soit valide. Au cas contraire, un audit énergétique doit être réalisé dans un délai de 6 mois.
Comment se déroule un audit énergétique ?
L'audit énergétique doit être réalisé par un professionnel répondant à certaines qualifications, notamment des sociétés d'architectes et des bureaux d'études qualifiés. C'est au propriétaire qui souhaite vendre sa maison de lancer la démarche et de trouver un auditeur.
Le déroulement de l'audit énergétique peut varier légèrement en fonction du professionnel que vous choisissez. Mais en général, l'auditeur va :
- Collecter les informations nécessaires sur le logement et ses caractéristiques ;
- Analyser les données énergétiques et techniques ;
- Rédiger le rapport d'audit avec les préconisations nécessaires.
Collecte des informations et données
La première étape pour l'auditeur consiste à collecter toutes les données sur le logement et ses caractéristiques. Pendant sa visite, il analysera tous les éléments de la maison :
- La composition du foyer et ses habitudes de consommation ;
- Les équipements de chauffage et d'eau chaude sanitaire ;
- Le ressenti concernant le confort dans la maison en été et en hiver ;
- L'état des portes, fenêtres, etc. ;
- L'existence de traces d'humidité au plafond ou sur les murs, etc.
Le professionnel peut également s'appuyer sur des documents supplémentaires pour dresser l'état des lieux des consommations énergétiques, comme :
- Le dernier DPE du logement ;
- Le CCTP (cahier des clauses techniques particulières) ;
- Les justificatifs d'entretien des installations ;
- Les différentes factures énergétiques sur les dernières années, etc.
L'analyse des données énergétiques
Après avoir collecté les informations, l'auditeur procède à leur analyse. Il s'agit ici de faire une étude approfondie, réalisée à partir d'outils spécifiques.
À partir de ces études, l'auditeur professionnel établit un baromètre précis de la consommation énergétique du site et construit un plan d’action.
La rédaction du rapport d'audit énergétique
Enfin, les résultats de l'évaluation initiale et de l'inspection visuelle ainsi que les données d'analyse de la consommation d'énergie sont compilées dans un rapport d'audit énergétique détaillé. Ce rapport devra inclure :
- Le bilan énergétique du logement, avec l'identification des points forts et points faibles ;
- Les pistes d'amélioration des performances énergétiques ;
- Une liste des travaux à réaliser en priorité ;
- Le chiffrage des travaux à réaliser ;
- Une estimation des gains d'énergie selon les travaux réalisés, etc.
Qui peut réaliser un audit énergétique ?
Seul un professionnel qualifié peut réaliser un audit énergétique. Celui-ci doit être certifié RGE (reconnu garanti de l'environnement). À savoir que c'est aussi une condition obligatoire pour pouvoir toucher l'aide MaPrimeRénov dans le cadre d'un audit.
À ce titre, le décret du 4 mai 2022 publié au Journal officiel détaille les professionnels qui peuvent réaliser un audit énergétique. Ce sont essentiellement :
- les bureaux d'études et les entreprises détenant la qualification Audit énergétique en maison individuelle (OPQIBI 1911) ;
- Les entreprises certifiées RGE offre globale ;
- Les diagnostiqueurs immobiliers certifiés et remplissant l'une des deux conditions suivantes : avoir déclaré une formation pour réaliser un audit depuis moins de 6 mois ou avoir réalisé 3 audits énergétiques sur les 2 dernières années ;
- Les architectes et sociétés d’architectes inscrits à l’Ordre et formés.
Audit énergétique : quel tarif en 2024 ?
L'audit énergétique d'une maison individuelle coûte généralement entre 500 € et 1 500 €. Cette fourchette de prix peut néanmoins varier suivant la région où se trouve le bien, et en fonction de l'auditeur choisi. Une partie du financement peut être prise en charge par l'État, via le dispositif MaPrimeRénov'.
Concrètement, les foyers modestes et très modestes de la catégorie Bleue et jaune du barème MaPrimeRénov sont éligibles à une aide d'un montant respectif de 400 € et 500 € pour réaliser l'audit énergétique de leur logement.
Pour les entreprises et copropriétés, le coût de l'audit énergétique peut aller jusqu'à 10 000 €.
Les avantages de faire un audit énergétique
Parmi les raisons principales pour lesquelles réaliser un audit énergétique est indispensable, on peut citer :
- Les économies d'énergie et de coûts
- L’amélioration de la qualité de vie
- L’augmentation de la valeur de la maison
Les économies d'énergie et de coûts
Réaliser un audit énergétique permet de connaître les travaux nécessaires pour améliorer les performances énergétiques de son logement : travaux d'isolation, remplacement du système de chauffage, etc. Ensuite, en suivant ces recommandations de travaux, le propriétaire peut réaliser une rénovation globale de son logement pour améliorer la classe énergétique de son logement et sortir du statut de passoire thermique.
S'il souhaite vendre, cela lui permet d'augmenter la valeur de son bien. Si non, l'amélioration des performances énergétiques du logement aura pour grand avantage de réduire ses factures énergétiques. À savoir qu'un logement bien isolé peut vous faire réaliser jusqu'à 30 % d'économies d'énergies.
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L’amélioration de la qualité de vie
C'est sans compter l'amélioration du confort de vie au sein de l'habitat. En effet, les travaux de rénovation énergétique contribuent grandement au confort général :
- En installant un isolant thermique à forte inertie, la chaleur se conserve plus longtemps dans la pièce ;
- En optant pour un poêle à bois plutôt qu'une chaudière, les occupants profitent d'une chaleur plus agréable ;
- Avec la pose de rideaux thermiques, il est possible de mieux isoler sa véranda, etc.
L’augmentation de la valeur de la maison
Comme vu plus haut, les logements affichant de bonnes performances énergétiques se vendent évidemment mieux et plus cher. Notamment après l'entrée en vigueur de la Loi Climat et Résilience, dont l'une des mesures phares consiste à interdire à la location les passoires énergétiques.
Déjà en 2018, l'étude statistique immobilière des Notaires de France confirme cette tendance des maisons avec de meilleures performances énergétiques à avoir une valeur marchande plus élevée.
À titre d'exemple, en 2017 sur la France entière, les maisons classées avec l'ancienne étiquette énergétique A-B se vendaient jusqu'à 14% plus cher que les maisons étiquetées D.
Par ailleurs, c'est en Occitanie que la différence est la plus forte, avec une valeur verte supérieure de 22% pour les logements étiquetés AB contre ceux notés D.
Source : base de données des notaires de France BIEN et Perval
France Métropolitaine hors Corse
Questions fréquemment posées
Combien de temps prend un audit énergétique ?
Dans le cas d'une maison individuelle, il faut compter en moyenne 2 semaines pour un audit énergétique complet. Toutefois, les délais sont très variables d'un prestataire à l'autre.
Est-il obligatoire de suivre les préconisations de l'audit énergétique ?
L'ensemble des préconisations fournies dans l'audit énergétique le sont à titre informatif et ne sont en aucun cas des obligations.
