Règle générale

L'occupant paie l'entretien, sauf exception

L'entretien annuel obligatoire de la chaudière est considéré comme une charge courante d'utilisation du logement. À ce titre, il est classé dans les charges récupérables par le décret n° 87-712 du 26 août 1987. Le principe est donc clair : c'est l'occupant qui paie, qu'il soit propriétaire occupant ou locataire.

Mais cette règle générale s'efface dans trois situations particulières : lorsque la chaudière est collective (immeuble copropriété), lorsque le bail est meublé avec clause expresse mettant l'entretien à la charge du bailleur, et dans le logement social où le bailleur gère directement les contrats avec ses prestataires.

À retenir
L'occupant paie, mais peut récupérer

En location, le locataire paie l'entretien directement au prestataire et fournit l'attestation au bailleur. Si le bail prévoit un contrat d'entretien souscrit par le bailleur, le coût est répercuté en charges récupérables : le locataire le rembourse sur sa quittance, mais ne gère pas directement le prestataire. Demander à vérifier la liste des charges récupérables dans le bail.

Cas pratiques

Qui paie selon votre situation ?

Le tableau ci-dessous récapitule la répartition charge par charge selon le type d'occupation et de chaudière. Il s'appuie sur les trois décrets clés (87-712, 2009-649 et 2020-912).

Situation Entretien annuel Réparations courantes Remplacement chaudière
Propriétaire occupant, chaudière individuelle Propriétaire Propriétaire Propriétaire
Locataire, chaudière individuelle (vide ou meublé) Locataire
Sauf clause expresse contraire dans le bail.		 Locataire
Pièces d'usure : joints, électrode.		 Propriétaire
Vétusté ou panne lourde.
Locataire, chaudière collective copropriété Syndic
Coût en charges récupérables.		 Syndic
Via prestataire de l'immeuble.		 Copropriété
Décision en AG, vote majoritaire.
Locataire logement social, chaudière individuelle Locataire
Contrat parfois inclus dans le loyer.		 Bailleur
Service technique HLM.		 Bailleur social
À la charge du bailleur HLM.
Locataire logement social, chaudière collective Bailleur social
Coût intégré dans les charges.		 Bailleur social Bailleur social

Sources : décret n° 87-712 du 26 août 1987 (charges récupérables), décret n° 2009-649 du 9 juin 2009 (entretien annuel), décret n° 2020-912 du 28 juillet 2020 (chaudières gaz).

Cadre légal

Les 3 décrets qui encadrent l'entretien chaudière

Trois textes réglementaires structurent la matière. Ils précisent qui paie, comment et quoi précisément. En cas de litige, ce sont ces trois références qu'il faut citer dans la mise en demeure adressée au bailleur ou au syndic.

N° 87-712

Décret du 26 août 1987

Liste les charges récupérables que le bailleur peut refacturer au locataire. L'entretien courant de la chaudière y figure explicitement : c'est ce texte qui fait peser l'obligation sur l'occupant en location.

N° 2009-649

Décret du 9 juin 2009

Impose l'entretien annuel obligatoire pour toutes les chaudières non-électriques de 4 à 400 kW. Définit le contenu de la visite et la remise d'attestation sous 15 jours, à conserver 2 ans.

N° 2020-912

Décret du 28 juillet 2020

Renforce les obligations sur les chaudières gaz : contrôle obligatoire des émissions de monoxyde de carbone, vérification annuelle du conduit d'évacuation, mention sur l'attestation.

En cas de désaccord

Que faire si le bailleur refuse de prendre en charge ?

Trois cas typiques : le bailleur facture l'entretien comme une charge non récupérable, refuse de remplacer une pièce lourde (corps de chauffe, brûleur) ou impose un prestataire trop cher. La procédure progresse par étapes amiables avant tout recours contentieux.

1

Lettre simple amiable

Adressez une lettre courtoise au bailleur ou au syndic, en citant le décret 87-712 et en rappelant la répartition prévue. Souvent, ce simple rappel suffit à résoudre un malentendu administratif.

2

Mise en demeure LRAR

Sans réponse sous 15 jours, envoyez une mise en demeure en lettre recommandée avec accusé de réception. Fixez un délai d'exécution (15 à 30 jours) et mentionnez la possibilité de saisir le tribunal judiciaire.

3

Commission départementale de conciliation

Saisine gratuite, procédure rapide (2 à 3 mois). La commission rend un avis qui n'est pas contraignant mais qui pèse devant le juge en cas de saisine ultérieure. Adresse : préfecture de votre département.

Sortie de bail
Cas particulier : défaut d'attestation

À la sortie d'une location, le bailleur peut retenir une partie du dépôt de garantie si l'attestation d'entretien manque sur les 2 dernières années. C'est techniquement valable dès lors que l'entretien est à la charge du locataire dans le bail. Conservez vos attestations jusqu'à 3 ans après la sortie pour parer toute contestation.

Combien

Combien coûte l'entretien à la charge de l'occupant ?

Le budget annuel à prévoir reste limité : 115 à 170 € pour une visite simple, 150 à 300 € pour un contrat avec dépannage inclus. C'est l'un des postes les moins coûteux du logement.

Pour les ménages en difficulté financière, plusieurs dispositifs existent :

  • Le chèque énergie peut être utilisé pour régler l'entretien chez certains prestataires (à confirmer auprès de chacun).
  • Les aides locales CCAS ou CAF couvrent ponctuellement une partie de la facture en cas de précarité.
  • Les tarifs sociaux de certains chauffagistes : SOLIHA propose un entretien à prix réduit en partenariat avec les collectivités.
Questions fréquentes

FAQ locataire ou propriétaire

Oui, en règle générale. Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 classe l'entretien courant de la chaudière dans les charges récupérables, donc à la charge du locataire. Le bail peut prévoir une clause expresse contraire mettant l'entretien à la charge du bailleur, mais cette clause doit être écrite explicitement. À défaut, c'est le locataire qui paie directement le chauffagiste ou rembourse via les charges si le contrat est souscrit par le bailleur.
Non. En location avec chaudière individuelle, le locataire est libre de choisir son prestataire d'entretien. Le bail ne peut imposer un opérateur en particulier. En revanche, si le bailleur a souscrit un contrat global d'entretien pour ses logements, il peut le mentionner dans le bail et répercuter le coût en charges récupérables ; le locataire n'a alors pas à doubler la prestation.
Le syndic de copropriété gère le contrat d'entretien et règle directement le prestataire. Le coût est ensuite réparti entre les copropriétaires via les charges de copropriété, en fonction des tantièmes. Les locataires des copropriétaires remboursent leur quote-part en charges récupérables sur la quittance de loyer. Aucune démarche directe du locataire vis-à-vis du prestataire.
Le bailleur peut retenir une partie du dépôt de garantie pour défaut d'entretien (équivalent au coût d'une visite, soit 115 à 170 €). Cette retenue est juridiquement valable si l'entretien est bien à la charge du locataire dans le bail. Conservez systématiquement les attestations des 2 dernières années, transmises au bailleur sur simple demande ou jointes à l'état des lieux de sortie.
Oui, l'obligation s'impose à tous les occupants, locataires comme propriétaires. Le décret 2009-649 ne distingue pas selon le statut d'occupation : toute chaudière non-électrique de 4 à 400 kW doit être entretenue chaque année. En propriété occupant, vous êtes seul responsable et seul payeur, sans répartition de charges.
Non, le remplacement d'une chaudière en fin de vie relève des grosses réparations à la charge du propriétaire. Le décret 87-712 distingue clairement l'entretien (locataire) du remplacement (propriétaire). En cas de refus du bailleur, suivez la procédure amiable puis contentieuse : lettre simple, mise en demeure LRAR, saisine de la commission départementale de conciliation, et en dernier recours, tribunal judiciaire.