Passoire thermique : comment la reconnaître et en sortir ?

Selon le Ministère de la transition écologique, il y a 5,2 millions de passoires thermiques en France. Cela représente 17 % du parc immobilier résidentiel. Différentes mesures ont été mises en place pour lutter contre les passoires thermiques, comme l'interdiction de location ou l'audit énergétique obligatoire pour les ventes. Que dit la loi et comment sortir de ce statut de passoire énergétique en 2024 ?

Qu'est-ce qu'une passoire thermique ?

Définition d'une passoire thermique

On qualifie de passoires thermiques les logements qui ont une consommation énergétique très élevée, et ayant une étiquette de diagnostic de performance énergétique (DPE) F ou G. Ce sont généralement des logements :

• construits avant 1975 - une époque à laquelle les techniques d'isolation n'étaient pas encore au point et où il n'y avait pas de règlementation spécifique sur la réduction de la consommation des bâtiments ;
• ayant une très mauvaise isolation thermique ;
• ayant un système de chauffage obsolète et très énergivore.

Le nombre de passoires thermiques en France

Les DPE dans les résidences principales

D'après le Ministère de la transition écologique, on compte 5,2 millions de passoires thermiques en France, sur 30 millions de résidences principales (soit 17 % du parc des résidences principales). Ce chiffre, datant de 2022, est à la hausse. En comparaison, il y avait 4,8 millions de passoires thermiques en 2018 (soit 16,7 %). 

Parmi ces 5,2 millions, 0,5 million de logements sont très énergivores, avec une consommation d'énergie annuelle supérieure à 450 KWh/m²/an.

À jour en mars 2024 - Source : ADEME - Graphique : Selectra

En analysant la répartition des DPE, on constate aussi que la majorité des logements ont une étiquette D (plus de 30 %). À savoir que la classe D représente une classe de consommation moyenne, soit une consommation comprise entre 181 et 250 KWh/m²/an, et une émission de CO2 de 31 à 50 kgCO2/m2/an. 

Il faut une étiquette entre A et C pour que le logement soit considéré comme une maison à faible consommation. C'est aussi l'étiquette qu'il faut pour augmenter la valeur d'un logement. Une étiquette entre A et C peut augmenter le prix de vente d'une maison de jusqu'à +19 %.

À jour en mars 2024 - Source : ADEME - Graphique : Selectra

La répartition selon le parc de logements

En plus des résidences principales, nous pouvons prendre en compte les résidences secondaires et les logements vacants pour avoir une comparaison plus complète. D'ailleurs, sur ce champ, on remarque un pourcentage de passoires thermiques beaucoup plus élevé : 55 % des logements vacants et secondaires sont classés entre E et G.

Toujours selon le Ministère de la transition écologique, 0,8 million de logements vacants sont estimés être des passoires énergétiques. Sur l'ensemble du parc des logements, le nombre de passoires thermiques est rapporté à 7,2 millions.

Par type de logement, il faut savoir qu'on compte plus de passoires thermiques parmi les maisons individuelles que les logements collectifs, soit 19,6 % contre 14,5 % selon les derniers chiffres. D'ailleurs, le fioul n'est utilisé comme énergie de chauffage quasiment que dans les logements individuels. Or, le fioul présente de très mauvaises performances en termes d’émissions de gaz à effet de serre.

Source : ADEME et SDSE, 2022 - Graphique : Selectra

La répartition selon l'énergie de chauffage

Sans surprise, les logements chauffés au fioul sont les moins performants. 44 % de ces logements sont considérés comme des passoires thermiques, avec une étiquette DPE de classe F ou G. C'est encore plus logique depuis que le DPE prend en compte les émissions de gaz à effet de serre et non plus seulement la consommation énergétique.

Les logements chauffés au bois sont les plus performants. Seulement 12 % de passoires thermiques, avec une étiquette de F ou G. Pour les logements chauffés à l'électricité, c'est environ 15 % de logements qui entrent dans la catégorie des passoires thermiques. L'écart entre les logements chauffés à l'électricité et ceux chauffés au gaz est faible. En 2022, 33 % des passoires énergétiques étaient chauffés à l'électricité, contre 29 % au gaz.

Source : ADEME et SDSE, 2022 - Graphique : Selectra

La répartition selon la surface des logements

Les logements de petite surface semblent être les plus énergivores. Selon les chiffres du Ministère de la transition écologique, plus de 30 % des logements de moins de 30m2 ont une étiquette de F et G. En comparaison, c'est 13 % pour les logements de plus de 100m2.

Deux principales raisons peuvent expliquer cela :

• les logements de petite taille sont plus densément occupés. Ainsi, la consommation d'eau chaude sanitaire ramenée au mètre carré de surface du logement est plus importante ;
• les logements de petite taille disposent de surfaces déperditives importantes par rapport à leur surface habitable. Les consommations d'énergie et de chauffage sont donc généralement plus importantes, ramenées au mètre carré de surface du logement.

Source : ADEME et SDSE, 2022 - Graphique : Selectra

La répartition selon l'année de construction

Comme mentionné plus haut, les passoires thermiques sont généralement les logements datant d'avant 1975. Le nombre de passoires thermiques diminue logiquement au fur et à mesure de l'instauration de nouvelles réglementations thermiques de construction des bâtiments, notamment :

• RT2000 : instaurée en 2001, la réglementation thermique 2000 avait limité les consommations énergétiques des bâtiments à 130 kWh/m2/an ;
• RT2005 : elle entre en vigueur le 1er septembre 2006. Elle s'inscrit dans la continuité de la RT2000, et impose une nouvelle limite de 90 kWh/m²/an ;
• RT2012 : avec cette réglementation, la limite de consommation d'énergie primaire d’un bâtiment passe à 50 kWh/m2/an pour les nouvelles constructions et les extensions de bâtiments existants ;
• RE2020 : la RE2020 n'est pas une réglementation thermique, mais une réglementation environnementale, dont le but est de réduire les émissions carbonées des bâtiments d'ici 2050. La consommation énergétique maximale imposée par la RE2020 est de 12 kWh/m²/an et au plus proche de 0 pour la consommation de chauffage.

Il est donc logique qu'après 2013, 2/3 des logements sont classés B et C, avec 17 % des nouveaux logements en classe A. En comparaison, 2/3 des logements sont classés entre D et F pour les constructions d'avant 1948.

Source : ADEME et SDSE, 2022 - Graphique : Selectra

Comment savoir si mon logement est une passoire thermique ?

Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

Le DPE est la référence qui vous permet de savoir à coup sûr si vous vivez dans une passoire thermique. Ce document vous est obligatoirement transmis à l'achat ou à la location d'un logement. Au cas contraire, vous avez tout à fait le droit d'en faire la demande à votre propriétaire.

Le DPE est réalisé par un diagnostiqueur professionnel qui fournit une étiquette énergie au logement, située entre A et G, en fonction de :

• sa consommation d'énergie ;
• ses émissions de gaz à effet de serre.

Si le logement est classé F et G, c'est une passoire thermique ! Mais attention, d'ici 2034, l'étiquette D deviendra la classe minimum exigée.

Les factures d'énergie

Sans le DPE, d'autres signes peuvent vous indiquer que vous vivez dans une passoire thermique. Le premier : vos factures d'énergie. Si vos factures dépassent 8 % de vos revenus, c'est que vous vivez dans un logement très énergivore. Cela est généralement dû à une mauvaise, voire une absence totale d'isolation.

L'isolation thermique du logement est un critère important. Selon l'Ademe :

• Le toit est responsable de 30 % des déperditions de chaleur dans un logement ;
• Le mur est responsable de 20 % des pertes de chaleur ;
• Les fenêtres sont responsables de 10 à 15 % des pertes thermiques.

Le confort thermique

Un autre signe que vous vivez dans une passoire thermique est si vous avez toujours froid l'hiver, même quand le chauffage fonctionne. L'une des conséquences d'une maison mal isolée est qu'il est très difficile d'atteindre une température agréable à l'intérieur, même si le système de chauffage tourne en permanence. C'est aussi ce qui va faire que vos factures d'énergie augmentent.

D'ailleurs, dans une passoire thermique, vous pouvez aussi avoir trop chaud en été.

Le taux d'humidité

L'humidité dans le logement est aussi une conséquence d'une mauvaise isolation, et donc un signe indéniable que votre logement peut être une passoire thermique. L'humidité se traduit par :

• des taches sur les murs ;
• de la condensation sur les vitres de vos fenêtres ;
• des murs humides au toucher, etc.

Quelles sont les règles contre les passoires thermiques ?

Les passoires thermiques sont soumises à de nombreuses réglementations, notamment depuis l'entrée en vigueur de la loi Climat et Résilience qui impose des mesures strictes pour les logements classés F et G sur le DPE. L'objectif étant d'améliorer la situation du parc immobilier résidentiel français. Parmi ces mesures : l'interdiction de location pour les passoires thermiques, et l'obligation d'audit énergétique pour leur vente.

La réglementation pour les locations

Le gel des loyers des passoires thermiques

Avec l'entrée en vigueur de la loi Climat et Résilience en 2021, une première mesure est apparue pour lutter contre les passoires thermiques : le gel des loyers. Plus précisément, depuis août 2022, il est interdit d'augmenter les loyers des locataires vivant dans des logements classés F ou G.

Cette interdiction concerne :

• le renouvellement de bail ;
• les nouveaux contrats de bail ;
• les révisions annuelles.

L'interdiction de location des passoires thermiques

Ce n'est pas tout. L'objectif de cette loi, à termes, est d'interdire la location des passoires thermiques. L'interdiction de location se fera de manière progressive. Depuis le 1er janvier 2024, il est déjà interdit de mettre en location des logements de la classe G du DPE, donc des maisons ou appartements ayant une consommation d’énergie égale ou supérieure à 450 kWh/m²/an.

L'interdiction progressive de la location des passoires thermiques suit le calendrier du gouvernement ci-dessous :

L'interdiction concerne à la fois les nouveaux contrats de location et les contrats en cours (c'est-à-dire lors des renouvellements). Pour les propriétaires, il sera possible de continuer à louer le logement à condition d'engager des travaux de rénovation énergétique. Pour pouvoir lever ces mesures d'interdiction, il faut que le logement atteigne au moins une classe C après travaux.

La réglementation pour les ventes

Puis-je vendre mon logement si c'est une passoire thermique ?

Il est toujours possible de vendre son logement, même si celui-ci est classé comme une passoire thermique. En revanche, il faut savoir que pour un logement jugé énergivore et peu performant, le prix de vente sera minoré en fonction du coût des travaux à prévoir pour le mettre en conformité avec le nouveau critère de décence.

De plus, les potentiels acquéreurs doivent être informés des caractéristiques et de la classe énergétique du logement, via notamment le DPE.

L'obligation d'un audit énergétique avant une vente

En plus du DPE qui est déjà obligatoire, la vente immobilière des passoires énergétiques est soumise à une nouvelle obligation depuis le 1er avril 2024 : l'audit énergétique.

L'audit énergétique est complémentaire au DPE. Son but est de définir l'ensemble des travaux de rénovation à réaliser pour améliorer la performance du logement. Ce bilan doit être réalisé par un auditeur thermicien certifié RGE, qui devra concrètement établir :

• la liste des travaux à réaliser ;
• les coûts des travaux ;
• un calendrier de réalisation des travaux ;
• les économies réalisables en effectuant ces travaux ;
• les aides et financements dont peut bénéficier le propriétaire pour la réalisation des travaux.

Il faut savoir qu'un audit énergétique peut coûter entre 500 et 1 000 €. Il est éligible à l'aide à la rénovation énergétique MaPrimeRénov.

Comment sortir du statut de passoire thermique ?

Isoler le logement

La première solution - et la plus importante - pour sortir du statut de passoire thermique est d'isoler le logement. Comme vu plus haut, rien qu'en isolant le toit, vous pouvez faire jusqu'à 30 % d'économies d'énergie. En plus de diminuer les consommations d'énergie du logement, une bonne isolation permet d'obtenir un bon confort thermique : lutter contre le froid en hiver et contre la chaleur en été.

L'isolation du logement a un coût assez important, mais les économies d'énergie réalisables peuvent amortir cet investissement :

Changer de système de chauffage

Après l'isolation, il est fortement conseillé de remplacer son système de chauffage par un appareil plus performant. Les chaudières fioul, comme vu plus haut, sont des systèmes très polluants, avec le taux d'émissions de CO2 le plus élevé. D'ailleurs, l'installation des chaudières fioul neuves est interdite depuis 2022 :

Données valables par années, pour un logement de 63 m2 - Source : ADEME - Graphique : Selectra

Pour remplacer une vieille chaudière, vous pouvez opter pour :

• une pompe à chaleur ;
• une chaudière biomasse ;
• un système solaire combiné.

Quelles sont les aides à la rénovation énergétique ?

Ma Prime Logement Décent est une nouvelle aide entrée en vigueur en janvier 2024. Il s'agit de la fusion entre les aides Habiter Serein et Habiter Sain. Cette aide subventionne les travaux de rénovation des logements indignes et dégradés. Elle lutte donc surtout contre les logements insalubres, mais cela peut concerner les passoires thermiques, car les travaux éligibles incluent :

• le changement de toiture ;
• le renforcement des fondations du logement ;
• la rénovation du réseau électrique et de gaz, etc.

D'ailleurs, l'une des conditions d'obtention de l'aide Ma Prime Logement Décent est que le logement doive atteindre une classe E au minimum après les travaux pour les propriétaires, et une classe D au minimum pour les bailleurs.

Pour les travaux de rénovation énergétique en particulier, il existe de nombreuses aides financières mises en place par l'État pour faciliter leur financement. Mais attention, à partir du 1er juillet 2024, les propriétaires de passoires énergétiques ne pourront plus bénéficier des aides de l'Anah, Ma Prime Rénov, pour certains travaux. Il est donc important de débuter les travaux avant !

Voici, en résumé, les aides disponibles pour l'isolation thermique et l'installation d'un mode de chauffage performant en 2024 :